기준금리가 도입된 이후 처음으로 0.5%포인트 기준금리가 올랐다. 본격적인 금리 인상으로 부동산 시장은 거래절벽 현상이 심화돼 하반기에도 침체가 이어질 것이란 전망이 많다. 아파트 가격이 안정돼 가는 점은 다행이지만 정부는 다음 달 250만 호 이상의 주택공급 계획을 발표하겠다고 한다. 이 계획에는 재건축 규제 완화 방안이 포함된다는데, 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서도 재건축 규제 완화 정책이 여전히 필요한 이유는 무엇일까.
일반적으로 재건축 활성화 정책은 다소간의 부동산 가격 상승 요인이 되기도 하지만, 지금과 같이 부동산 시장이 하락세인 상황에서는 정부가 재건축 규제 완화를 하더라도 재건축 부동산 가격이 급격히 상승하기는 어렵다. 주택담보대출 금리가 상승하면 주택 수요 자체가 늘어나기 어렵기 때문이다. 결국 부동산 가격이 안정적인 시기에 재건축을 활성화하면 정책이 부동산 시장 가격 형성에 미치는 영향이 과열된 시장 상황에서보다 적을 확률이 높다. 그렇다면 지금이 재건축 규제 완화 정책을 시행하기에 적기인 셈이다.
재건축 규제 완화 정책이 필요한 것은 부동산 시장 안정화를 위한 궁극적인 해결책이 수요가 많은 곳에 양질의 주택공급을 확대하는 것이기 때문이다. 공급이 많은 지역에 비해 공급이 없는 지역의 집값은 계속 상승 중인 것이 그 반증이다. 현재 집값이 하락하는 것은 금리 인상과 건설경기 위축에 의한 것이지, 주택공급이 확대됐기 때문은 아니다. 현재 부동산 가격 안정세는 일시적일 수 있다. 금리가 인하돼 매수세가 강해지면 부동산 시장은 언제든 과열될 수 있어서 주택공급 확대의 필요가 있다. 재건축은 도심에 존재하던 대단지 아파트 부지에 신축 아파트를 공급하는 유일한 개발사업이어서 주택공급을 위한 제일 효과적인 방안이다.
재개발·재건축 정비사업으로 공급되는 주택 수는 도심 주택공급의 80% 이상을 차지한다. 따라서 정비사업 규제 강도는 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수밖에 없다. 정비사업의 속도·사업성을 높이는 방법은 부동산에 대한 투자 심리를 확대하는 것이다. 부동산 시장 상황도 정비사업 속도·사업성에 즉각 영향을 미친다. 서울 부산에서 재건축 연한을 충족한 아파트의 매매가격이 5년 이상 아파트 가격보다 높다. 재건축 아파트의 가격은 현재 사용가치와 향후 신축될 아파트의 투자가치가 반영돼 있는데 이 이유로 부동산 경기나 금리에 더 민감하게 반응하는 것이다.
재건축 규제 완화를 부동산 가격 안정기에 시행하는 것이 부작용 우려가 적기도 하지만 집값이 하락하는 상황에서 또 다른 이유로도 규제 완화 정책이 요구된다. 주택가격이 상승하는 시기가 아니면 재건축사업 추진이 사실상 어렵기 때문이다. 구축 아파트 소유자들은 재건축으로 신축할 아파트의 가격이 높아서 공사 기간 이주 나갈 것을 감수하고도 수익이 확보될 것이라 예상될 경우에 사업을 진행한다. 따라서 신축 아파트의 가격 상승을 확신할 수 없는 부동산 시장 상황에서는 재건축사업 비용을 최소화할 수 있도록 사업속도를 높이는 정책이 필요하다.
그동안 효과 없이 사업의 속도를 늦추는 요소로 지적되는 세 가지는 분양가상한제도 초과이익환수제 안전진단제도다. 정부는 앞서 분양가상한제 개편안을 발표했다. 초과이익환수제는 헌법재판소에서 합헌 결정이 있었지만 재건축 사업이 가능하도록 부담금 산정 체계 및 부과율과 부과 대상에 대해 조정이 필요하다. 또한 재건축 첫 단계인 안전진단 통과를 용이하게 할 수 있도록 구조안전성 가중치 비중을 낮추고 주거환경 비중과 건축 마감·설비 노후도를 높이는 정책도 기대된다.
주택 가격 안정을 위한 공급 확대의 필요성에 대해 인구가 줄어드는 상황을 이유로 재건축 규제 완화의 필요성이 낮다는 시각도 있다. 그러나 우리나라 주거 건축물 절반이 준공 후 30년이 지난 상태이고, 주거환경의 질적 향상에 대한 요구가 높아지고 있음을 고려하면 재건축 활성화 정책의 당위성이 있다. 금리 인상과 공사비 급등으로 부동산 경기가 위축되는 지금이 재건축 규제를 조정해 주택공급을 확대할 수 있는 적기인 것이다. 새 정부가 재건축 규제 완화를 위한 효율적인 방안을 내놓음에 신중을 기하면서도 정책을 추진함에 실기하지 않기를 바란다.
김은지 법무법인 성연 대표변호사
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