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[차호중의 재테크 칼럼] 부동산 거래 시 체크포인트

  • 디지털콘텐츠팀 inews@kookje.co.kr
  •  |   입력 : 2018-05-31 11:39:07
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부동산 거래에 있어 기본적으로 반드시 챙겨야 할 부분들이 있다. 보통은 부동산 중개업자를 통해 매매를 행하기 때문에 별 생각 없이 처리하는 경우가 많지만 그래도 기본적으로 체크할 부분들은 상기하면서 매매에 임한다면 보다 안전한 부동산 매매가 되지 않을까 한다.

부동산 매매계약 체결 시 중개업자를 통할 시라도 부동산 소유주는 반드시 확인해야 한다. 중개업자가 작성한 중개대상물을 확인하고, 설명서와 계약직전 교부받은 등기사항 전부증명서를 확인한 뒤 실제 소유주(등기명의인)와 계약을 체결해야 한다는 것이다. 만약 등기명의인이 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장 없이 실제 소유주가 아닌 사람과 맺은 부동산 계약은 원칙적으로 무효이기 때문이다. 대리 계약자가 부부간이든 부자간이든 법적으로 대리권이 없음을 기억해야 한다.

이와 같이 실제 소유주가 아닌 자와 계약 체결이 이루어지려면 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등의 확인이 필요하다. 위임장이 필요 없는 대리계약의 경우도 가능하다. 실제 소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우이다. 단 미성년자와의 계약은 취소될 수 있는 우려가 있기에 법정대리인인 부모가 대신 계약에 임해야한다.

우선 위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유주의 임감증명서를 대조 확인해야 한다. 이때 인감증명서의 유효기간은 3개월이다. 계약명의인에게 연락하여 계약의사를 확인해야 함은 물론이다. 만약 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한사람에게 일임한다는 위임장도 필요하다. 차후 권리분쟁이 발생할 수도 있기 때문이다.

계약은 의사합치에 의해 이루어지기에 양당사자가 한자리에 모여 계약을 체결했다면 체결즉시 계약은 유효하다. 계약은 해제할 수 도 있는데 해제할 수 있는 경우는 다음과 같다. 첫째, 계약 해제요건이 있는 경우, 둘째, 계약금에 의한 해제의 경우이다. 상대방이 계약 이행을 착수하기 전 즉, 중도금을 지급하기 전에 매수인이 계약금을 포기하거나 매도인이 그 배액을 상환함으로써 해제할 수도 있다.

부동산 매매 관련하여 가끔씩 중개사고도 발생하기도 한다. 예를 들면 등기사항 전부증명서의 각종 권리관계를 확인하지 않은 상황에서 제한물건의 설정 또는 물건에 대한 하자를 추후에 발견하여 계약금을 포기하거나 임차보증금을 받지 못하는 경우 등이다. 이외에도 중개업자의 계약금이나 임차보증금 횡령, 중개의뢰인 관련 서류 위조에 의한 사기 등이다. 이 경우 가장 간편하고 빠른 처리방법은 중개인과 직접 합의를 보는 것이다.

소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액은 법인인 중개업자의 경우는 2억 원, 개인중개업자의 경우에는 1억 원이다. 하지만 중개업자가 무허가업자이거나 보증보험이나 공제조합에 가입해 있지 않으면 이 또한 해당사항이 없다. 따라서 부동산 거래에 있어 중개소에 비치되어 있는 업무보증서(보증보험가입증서)와 허가증(등록증)은 반드시 확인해야 한다.

부동산거래에 있어 필수 체크사항을 계약체결 전과 계약체결 시 확인할 사항과 유의사항으로 나누어 살펴보도록 하자.

계약체결 전 관할 법원등기소(대법원 인터넷 등기소)에서 등기사항 전부증명서를 열람하고 소유주, 담보설정 여부 그리고 가등기 여부를 확인한다. 시간이 된다면 구청 또는 군청의 도시계획과에 토지이용계획 확인원을 점검한다. 다음으로 건축물대장과 토지대장을 점검하여 면적, 지번, 소유자 등도 확인한다.

매도자의 경우 양도소득세를 확인하고, 매수자의 경우에는 취득세를 확인한다. 그리고 상대방의 실소유자 여부와 적절한 대리권을 가지고 있는지를 확인하고 계약을 체결한다. 완전한 소유권을 획득하기 위해서는 소유권에 제한이 되는 가등기, 근저당권, 저당권, 가압류, 압류 등의 내용을 확인하고 향후 처리방법에 대한 약정을 명확하고 분명하게 하는 것이 좋다.

계약체결 시는 계약내용의 결정요소에 대한 확인도 필요한데 등기사항 전부증명서와 토지대장상의 목적물표시, 대금의 액수와 지불시기, 부동산의 명도시기를 확실히 한다. 매도인, 매수인의 성명, 주소, 주민등록번호의 확인은 두말할 나위가 없다. 부동산 소유권 이전 및 매매 그리고 예정부동산의 멸실, 훼손 등 매도인의 책임사항도 확실하게 한다.

각종 대장상 면적과 실제 면적의 차이가 발생할 수도 있기에 이 경우 매매금액의 정산방법에 대한 약정을 하는 것도 필요하다. 매매계약 이후 중도금지급일 이전에 발생 가능한 추가 저당권 설정이나 이중계약 등에 대비해 별도의 약정도 고려해 본다.

계약서 작성 시 유의할 사항도 있다. 가능한 아라비아 숫자보다는 한자로 표기하고, 알기 쉽게 쓰되 특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 내용은 다 적는 것이 좋다. 계약서 작성 후 이상이 없으면 기명날인 후 계약금을 건내주고 영수증을 받으면 된다. 이 경우 계약서는 매도인, 매수인, 중개업자가 1부씩 보관한다.

앞서 언급한 부동산 관련 서류 중 가장 유의해서 살펴보아야 할 서류는 과거 등기부등본이라 불리던 등기사항 전부증명서이다. 등기사항 전부증명서는 부동산의 권리관계를 알 수 있는 서류로 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉜다. 표제부는 건물의 표시를 나타내는 것으로 부동산의 소재지번, 건물내역 등 물리적 사항을 알 수 있다. ‘갑구’는 소유권에 관한 사항을 접수된 날짜 순으로 기록하고 있다. 즉 소유권, 가등기. 가처분, 가압류, 압류, 경매신청 등이 기재된다. ‘을구’에서는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 파악할 수 있다. 역시 접수된 날짜순으로 기록되며 저당권, 지상권, 지역권 전세권 등이 기재된다.

처음 건물을 건축하여 지금까지 소유하고 있다면 ‘소유권 보존’으로 표기되고 이후 매매가 이루어져 다른 사람에게 이전되었다면 ‘소유권이전’으로 갑구에 표기된다. 갑구는 과거의 소유자부터 현재의 소유자까지 그리고 가압류, 압류, 경매 등과 같은 소유권에 관한 일체의 내용이 상세하게 기록되어 상대방이 실제 소유권을 가지고 있는 당사자인지 파악할 수 있는 중요한 정보를 제공한다. 갑구 내 혹은 을구 내 권리순서는 순위번호에 따른다. 반면 갑구, 을구 간에 권리순서는 접수일자와 접수번호가 기준이 된다. 여기서 말하는 순위번호는 등기를 접수한 날을 기준으로 등기 순서를 매기는 번호이다.

을구는 해당 부동산의 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재되어 있는 곳으로 주로 근저당(대출/빚)등이 표시되어 있다. 채권최고액과 채무자, 근저당권자 등이 표기되어 있어 개략적인 대출내용을 파악할 수 있다. 시세 대비 과도한 대출을 받았는지 전월세 계약 시라면 반드시 확인하고 계약에 임하여야 한다.

채권최고액은 보통 제1금융권의 경우 120%, 제2금융권(새마을금고,단위농협,현대캐피탈,수협 등)은 130~140%인 경우가 많다. 은행 등 금융기관이 부동산을 담보로 돈은 빌려줄 때 빌려준 원금만을 회수할 목적으로 담보를 요구하는 것이 아니라 원칙적으로 받았어야 할 이자까지 해당 부동산의 담보로 요구하고 있기 때문이다.

문제가 생겼을 때 채권자인 금융기관이 1순위이다. 이와 더불어 소유자가 세금을 체납해서 압류 등으로 경매로 처분될 경우도 있을 수 있다. 이 경우 세금징수는 임차인의 보증금 보호권에 우선하기 때문에 임차인은 채권최고액과 세금 징수액까지 제한 금액을 돌려받을 수 있다. 따라서 전세계약자라면 소유주의 세금완납증명서를 확인하고 계약하는 것이 보다 확실한 방안이다.

마지막으로 보다 안전을 원하는 차원의 전세계약의 경우라면 계약서에 전세금으로 대출을 상환하여 해당 근저당권 설정을 소멸하도록 계약한다거나 일부 상환하여 채권최고액을 최대한 낮추는 감액등기 등을 요구하는 것이 좋다. 여기서 중요한 것은 대출금을 상환해서 근저당권을 말소하는 경우 반드시 등기상으로 말소처리를 해야 한다는 것이다. 즉, 등기사항 전부증명서에 표기되어야 한다. 대출금을 상환했거나 채권최고액을 낮추는 수고가 실제등기로 행해지지 않는다면 소유주는 언제든지 다시 대출을 받을 수 있기 때문이다.

이상과 같이 부동산 거래와 관련해서는 현장답사라는 발품도 팔아야 되겠지만 권리관계를 확실히 파악하고 임하는 것이 보다 필수적이다. 지금이라도 관심 있는 부동산의 등기사항 전부증명서를 발급하여 권리내용을 꼼꼼히 살펴보는 것은 어떨까. 차호중 하이투자증권 구포지점 부장
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