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[차호중의 재테크 칼럼] 주택연금 체크포인트

  • 하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장
  •  |   입력 : 2023-03-17 15:14:51
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하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장
주택연금은 가입자가 본인의 집에 평생거주하며, 평생 동안 연금을 지급받을 수 있다는 장점이 있다. 가입자 사망 후에도 배우자에게 감액 없이 동일한 금액이 계속해서 지급되며, 부부 모두 사망 시에는 사후정산 후 지급이 종료되는 구조다. 주택 처분가격이 부족해도 공사가 부담하며, 주택 처분가격이 남으면 상속인에게 상속된다. 주택연금을 이용하는 도중에 집값의 변동이 있더라도 연금지급액은 변동이 없다는 특징이 있다.

부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격이 9억 원 이하인 주택이나 주거용 오피스텔을 소유한 자라면 누구나 이용할 수 있다. 다주택자인 경우에도 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격이 9억 원 이하면 신청할 수 있다. 공시가격이 9억 원을 초과하는 2주택자도 비 거주 1주택을 3년 이내에 처분 조건이라면 가입이 가능하다. 기본적으로 주택연금 가입 시 주택을 담보로 매월 지급받는 연금지급액은 소유주택 가격과 가입시점의 연령에 따라 결정된다.
주택연금 월지급액을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용한다. 아파트(APT)의 경우에는 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외의 담보물로 인터넷(Internet) 시세조회가 불가한 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용된다. 가입자의 연령은 부부 중 나이가 젊은 연소자의 나이를 기준으로 한다. 주택연금 월지급금은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지고, 연령이 낮을수록 월지급금이 줄어들게 된다.

주택연금은 주택소유자가 소유권을 가지고 공사가 담보주택에 저당권을 설정하는 ‘저당권 방식’과, 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사가 우선적으로 수익권을 담보로 취득하는 ‘신탁방식’이 있다. ‘저당권방식’은 가입자가 근저당권을 설정하고 공사에 담보를 제공하는 방식이다. 등기상 소유자가 가입자다. 이후 가입자 사망 시 배우자가 연금을 승계함에 있어 소유권 이전등기 절차가 필요하다. 보증금 있는 일부 임대도 불가하다. 반면 ‘신탁방식’은 공사가 신탁등기하기에 연금도 소유권 이전 없이 자동승계가 된다. 보증금 있는 일부 임대도 가능하다.
한국주택 금융공사가 심사를 거쳐 담보를 취득한 이후 금융기관에 보증서를 발급한다. 보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관에 방문하여 대출약정을 체결하고, 월지급금을 수령하면 된다. 가입자 입장에서 담보를 제공하는 방식으로는 앞서 언급한 ‘저당권 방식’과 ‘신탁방식’ 중 선택하면 된다.

‘저당권 방식’이나 ‘신탁방식’ 중 담보제공 방식을 선정했다면 연금을 평생 동안 받을 것인지, 일정기간 동안만 받을 것인지 ‘종신방식’과 ‘확정기간 방식’ 중 선택하면 된다. ‘종신방식’은 담보주택에 거주하면서 연금을 평생 수령하는 방식이고. ‘확정기간 방식’은 미리 정해진 기간만 수령하는 방식이다.

주택연금 지급방식 중 ‘종신방식’과 ‘확정기간 방식’은 인출한도 설정이 없다. 반면 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 인출한도를 설정하는 방식이 있는데 ‘종신혼합방식’과 ‘확정기간 혼합방식’이다. ‘종신혼합방식’이 인출한도 설정 후 한도범위 내에서 수시로 찾아 사용하며 종신토록 연금을 수령하는 방식이라면 ‘확정기간 혼합방식’은 인출한도 설정 후 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용하되 미리정한 기간만 연금을 수령하는 방식이다.

종신방식 중 ‘정액형’은 매월 동일한 금액을 수령하는 방식이고, ‘초기증액형’은 가입초기 일정기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이, 이후에는 정액형 보다 덜 수령하는 구조다. ‘정기증가형’은 초기에는 정액형보다 적게 받고, 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령하는 구조다. ‘확정기간 방식’은 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식이다.
주택연금 가입 시 비용은 초기보증료, 연 보증료, 대출이자가 있다. 가입 시 직접 내는 비용에는 감정평가수수료, 등록면허세(지방교육세 포함) 등이 있다. 이 때 우 대형 주택연금 가입자는 필요 시 감정평가수수료를 지원받을 수 있다.

초기보증료는 주택가격의 1.5%로 가입 시 1회 납부한다. 단 12억 초과주택은 12억 원을 초기보증료 계산 기준으로 적용한다. 연 보증료는 보증잔액의 0.75%를 부담하되, 매월 대출로 일할 계산한다. 예외로 주택담보대출 상환용 주택연금은 초기보증료 1.0%, 연 보증료 1.0%를 적용한다. 보증잔액은 ‘대출 잔액’과 같은 의미로 현재까지 지급받은 월지급액, 개별인출금, 보증료, 대출이자를 합한 금액이다.
최초 대출 실행일로부터 3년 이내에 받은 주택연금을 전부 상환하여 해지 시에는 초기보증료 일부를 환급받을 수 있다. 이때 해지환급금은 경과일수에 따라 환급률을 달리 적용받는다. 적용되는 대출 금리는 두 가지 중 하나를 선택하면 된다. 우선 COFIX(신규취급액)선택 시 대출실행일 전일 기준 최신 고시금리를 적용하되 가산금리가 0.85%이고 변동주기는 6개월이다. CD(91일)는 대출실행일 직전 3영업일 평균금리로 가산 금리는 1.1%다. 변동주기는 3개월이다. 대출이자는 복리로 계산되며, 대출이자는 대출 잔액에 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 직접 납부할 필요는 없다.
생존하는 동안에는 변제가 일어나지 않지만 다음과 같은 경우에는 변제시기가 도래한 것으로 본다. 다음 내용 중 한 가지 이상 해당 시 그 동안 수령했던 주택연금을 상환해야 된다. 가입자와 배우자 모두 사망한 경우, 신탁방식에 있어 신탁계약을 위반한 경우, 가입자 사망 후 배우자에게 채무인수가 되지 않은 경우, 가입자 배우자 모두 다른 장소로 주민등록을 이전한 경우와 실제로 거주하지 않은 경우, 주택소유권을 상실한 경우, 추가 담보제공 요청에 불응한 경우, 저당권 설정계약 또는 신탁계약이 무효나 취소된 경우다.

근저당권 설정 채권최고액은 최초보증기간의 예상주택 가격인데 최초보증기한이란 부부 중 연소자의 100세 마지막 날을 의미한다. 신탁우선수익권의 한도는 보증금액의 120%다. ‘보증금액’이란 최초보증기한의 예상보증잔액을 말한다. 담보설정이나 저당권 설정에는 제한이 따른다. 제한되는 행위로는 담보주택에 저당권 또는 가등기 담보권 등 담보 물권을 설정하는 행위, 담보주택에 전세권을 설정하는 행위, 담보주택을 임대하는 행위 등이다.

주택연금전용계좌는 ‘주택연금 지킴이통장’이라고도 한다. 주택연금 지킴이 통장은 월지급금 중 ‘민사집행법’에 해당되는 최저생계비 이하의 금액만 입금되며, 해당금액에 대한 압류가 금지된다. 월지급금 제외한 타 금액의 입금은 일체 불가하다. 출금 및 이체에는 제한이 없다. 입금금액은 최적생계비로 제한되나 계좌잔액은 금액제한이 없다. 주택연금 지킴이통장 개설을 위한 확인서류는 가까운 주택금융공사를 방문하던지 유선을 통해 ‘주택연금전용계좌 이용대상 확인서’를 발급신청 받으면 된다.
‘주택연금 지킴이통장’은 주택연금 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 금액(185만원)까지만 입금이 가능하고, 입금된 금액에 대한 압류가 금지되어 보다 안정적인 주택연금 수령을 가능케 하는 주택연금 전용계좌인 것이다.

주택연금 이용확인서류를 지참해서 연금대출 약정은행 영업점을 방문해 주택연금 지킴이 통장개설을 신청하고, 개설된 ‘주택연금 지킴이 통장’을 주택연금 수령계좌로 등록되도록 요청한 후 이용하면 된다. 공사 안내에 따라 담보주택을 새로운 주택으로 변경도 가능한데 이사시점을 기준으로 기존주택과 새로운 주택의 가격 차이가 발생할 경우 월지급금이 변경될 수 있음은 숙지해야 된다.
담보제공 시 ‘저당권 설정’할 경우 등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택 가격과 보 유수에 따라 차등감면 받을 수 있다. 주택공시가격 등이 5억 원 이하인 1주택 자는 75% 감면을 받고, 상기에 해당되지 않는 자 가운데 등록면허 액이 300만 원 이하인 경우에는 75% 감면받고, 300만원을 초과하는 경우 225만원을 공제받는다. 2024년까지 지방세특례제한법 시행령으로 정하는 ‘1가구 1주택’에 한해서는 재산세 감면도 받는다. 대출이자비용에 대해서 연간 200만원 한도로 소득공제도 받고, 재산세(본세)에 대해서도 25%감면혜택도 누릴 수 있는 장점이 있다.
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