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[차호중의 재테크 칼럼] 부동산 임대소득 체크포인트

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  •  |  입력 : 2018-07-12 11:28:19
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재정개혁특별위원회가 지난 3일 정부에 제출한 상반기 재정개혁권고안에서 주택임대소득세 강화를 예고했었다. 주택임대소득에 대한 과세 형평성 제고를 위한 특례제도 정비안도 담겨있는데 이와 관련하여 부동산 임대소득의 내용과 임대소득자들이 주의해서 챙겨야 할 부분은 무엇인지 살펴보도록 하자.

   
부동산 임대사업소득이란 토지 및 건물 등 동산의 대여와 소유권·전세권·저당권·권리질권·임차권을 포함한 부동산상의 권리의 대여로 발생한 소득을 말한다. 다만 지역권·지상권 대여소득은 기타소득으로 과세한다.

   
부동산 임대소득에 있어 고가주택을 제외한 1주택 소유자는 비과세이고, 간주임대료의 적용 여부에 있어 과세가 되는 경우는 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억 원 초과인 경우이다.

1주택 소유이지만 주택임대소득에 대해 과세되는 경우는 기준시가 9억 원을 초과하는 고가 주택과 국외소재 주택이라 보면 된다. 현행 주거용 건물 임대업에서 발생하는 수입금액의 합계액이 2000만 원 이하인 자는 비과세이다(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정).

   
간주임대료 계산에 있어 주택수가 중요한데 주택수의 계산에 있어 다가구 주택은 1개의 주택으로 보고 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다. 단, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우는 각각의 소유로 보며 합의하여 정한 경우에는 그의 소유로 본다. 부부의 주택은 합산하여 주택 수를 계산하되 직계존비속은 제외한다.

3주택 이상 간주임대료 계산 시 주거용도로만 쓰이는 면적 60㎡ 이하인 주택으로서 기준시가 3억 원 이하인 주택은 주택 수에서 제외하는 예외 사항도 있다(2018년 12월 31일까지 적용). 임차인 수요가 많은 소형주택을 임대주택 확보차원에서 과세대상에서 제외해 혜택을 준 것이다.

   
이번에 재정개혁특별위원회가 최근 1, 2인 가구증가로 주거에 필요한 면적이 점차 축소되고 있는 점을 고려해 현행 소형주택에 주었던 특례의 축소 또는 종료를 권고한 것이다. 과세 대상이 되는 임대소득으로는 2주택 이상 보유자의 월세 수입자뿐 아니라 3주택 이상자부터의 전세보증금도 일정 비율로 환산한 금액을 간주임대료로 보는데 현행 소형주택에 대한 특례가 줄어든다면 간주임대료 대상이 되는 주택이 늘어나는 셈이다.

   
부동산 임대사업소득에 있어 총수입금액은 임대료·관리비·임대보증금의 간주임대료를 합한 금액이다.

임대료는 계약조건에 따라 받기로 한 월세 등이다. 선세금은 그 선세금을 계약기간월수로 나눈 금액의 각 연도 합계액이다. 즉, 선세금은 월할 계산하고[선세금 = 선세금×각 과세기간 해당 월수 / 계약기간 월수], 관리비의 경우 공공요금을 관리비에 포함시킨 때에는 총수입금액에 포함하고, 필요경비로 공제할 수 있다. 하지만 공공요금을 전기료·수도료·가스료 등으로 구분 징수하거나 임차인에게 직접 부담하게 한 경우는 총수입금액에 산입하지 아니한다.

간주임대료에 있어 간주임대료 적용 여부는 부부합산 3주택이상이고 보증금합산 3억 원 초과 시에만 해당된다. 따라서 2주택 이하 또는 3주택이상도 보증금 합계가 3억 원 이하인 경우에는 간주임대료 계산을 하지 않는다고 보면 된다.

임대보증금의 간주임대료 계산에 있어 기장에 의한 경우, 추계에 의한 경우 그리고 일반적인 상가 간주임대료, 주택임대의 간주임대료사이에는 차이가 있다.

우선 일반적인 경우로 상가는 추계신고 시 [보증금 적수×정기예금 이자율×1/365]로 하되, 기장을 하는 경우에는 보증금 적수에서 건설비 상당액 적수를 차감하고, 임대사업에서 발생한 보증금 운용수입도 차감한다. 기장 시 혜택을 주는 차원의 계산인데 금융수익은 이자, 배당소득으로 과세될 것이기에 차감항목으로 간주임대료를 줄여주는 요소로 작용한다.

[(보증금 적수-건설비 적수)×정기예금 이자율×1/365-금융수익]

주택임대의 간주임대료는 3억 원 초과분의 60%에 정기예금이자율(1.8% : 2018년)을 곱한 금액으로 구한다. 추계의 경우를 예를 들면 [(임대보증금-3억 원)의 적수×60%×정기예금이자율×1/365]이다.

   
부동산 임대업에 있어 차감항목으로 장부작성 시 인정받을 수 있는 필요경비는 일반사업소득보다 적용범위가 제한적이다. 부동산 임대사업소득의 필요경비로는 인건비·복리후생비·수도광열비·제세공과금·감가상각비·수선비·보험료·지급이자·기부금·기타필요경비를 들 수 있다.

필요경비에 있어 사업주의 급여는 필요경비에 산입되지 않고, 건물주가 관리비 등에 수도광열비를 포함시켜 총수입금액에 산입한 경우에는 지출금액을 필요경비에 산입한다. 필요경비에 산입되는 제세공과금은 재산세, 종합부동산세, 사업주가 부담한 간주임대료에 대한 부가가치세, 간이과세자의 부가가치세와 교통유발분담금 등이다.

임대사업용 건물과 구축물·시설장치 및 관리사무소 집기비품에 대한 감가상각비 또한 필요경비가 되는데 필요경비에 산입한 감가상각비는 당해 부동산 양도 시 취득가액에서 차감항목이 된다. 수선비의 경우 단순한 원상회복이나 능률 유지를 위한 비용인 수익적 지출만 필요경비에 산입하고 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비인 자본적 지출은 필요경비로 보지 아니한다.

   
지급이자는 준공 후 지출이자와 보증금 반환에 소요된 차입금 이자만 필요경비로 본다.
사업소득의 세금계산구조는 비과세소득 및 총수입금액 불 산입금액을 제외한 총수입금액에서 필요경비와 결손금, 이월결손금(사업소득이 발생한 10년 이내의 이월결손금 공제)을 차감한 금액이 사업소득금액이 된다. 그리고 이 사업소득금액은 타 종합소득금액과 합산과세 된다.

여기서 인적공제, 연금보험료 공제 등 소득공제를 하면 과세표준이 구해지고 5단계 초과누진세율을 적용하여 산출세액을 구한다.

부동산 임대업관련 사업소득과 그 외 사업소득과의 차이점은 부동산 임대사업소득은 타 종합소득금액이 있든 없든 관계없이 항상 종합소득세 신고대상이 된다는 것이다.

필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 결손금이 발생하는데 결손금은 공제가 가능하다. 일반적인 사업의 경우 먼저 동일 소득(다른 사업장 사업소득)간에 통산하고, 다음 다른 소득 간 통산한 후 이월된다. 통산순서는 부동산 임대소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득, 이자소득, 배당소득 순이다. 단, 이자소득과 배당소득은 기본세율 적용받는(2000만 원 초과)부분에서만 납입자의 선택으로 공제가능하다.

부동산 임대사업 결손금의 경우에는 부동산 임대사업소득 내에서 통산한 후 다른 소득 간 통산하지 않고 바로 이월결손금이 된다. 결손금은 순서상 해당과세기간의 결손금을 먼저 공제한 후 이월결손금을 공제한다.

결손금을 통산하고 남은 결손금을 이월결손금이라고 하는데, 이월결손금의 공제 또한 결손금 처리와 같은 과정을 거친다. 단, 10년 이내 과세기간의 소득금액 계산 시 먼저 발생한 이월결손금부터 공제한다.

   
부동산 임대사업소득자로 기본적으로 챙겨야할 부분을 대표적으로 두 가지 든다면 다음과 같다.

사업자는 세법에 의하여 장부의 비치·기록 의무가 있는데 만일 사업자가 이러한 장부의 비치·기록 의무를 이행하지 않으면 무기장가산세를 부담(소규모 사업자 제외)해야 하며, 복식부기의무자가 기장을 하지 않고 추계방법에 의하여 신고하는 경우 적법한 신고로 보지 아니하고 신고불성실가산세를 부담하게 된다.

또한 소득금액을 추계 신고하는 경우에는 공제 가능한 이월공제금액이 있다 할지라도 이월결손금 공제가 불가능하다. 반면에 간편 장부 대상자가 종합소득세 신고 시 복식부기에 따라 기장하여 소득금액을 계산하는 경우에는 기장세액공제를 받을 수 있다. 따라서 세금을 줄이기 위해서라도 장부기장에 보다 신경을 써야 한다.

다음으로 사업자가 납부할 세금이 없더라도 세금신고조차 하지 않는다면 무신고 가산세가 부과될 뿐 아니라 실제로 사업에서 적자가 나더라도 과세당국에서는 추계 결정하므로 납부세액이 발생할 수 있다. 특히 사업자가 사업부진으로 사업을 폐업하는 경우라도 이를 적자로 종합소득세를 신고하면 사업폐지 이후 10년간 종합소득금액에서 이월결손금공제가 되므로 납부할 세금이 없어도 신고는 필수적이라 볼 수 있다. 차호중 하이투자증권 구포지점 부장

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