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[차호중의 재테크 칼럼] 부동산 관련 세금의 이해

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  •  |  입력 : 2018-06-28 11:34:14
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정부는 부동산의 취득·매각과 더불어 부동산을 보유한 부자들에 대해서도 세제를 강화하고 있다. 취득세와 부동산보유세의 대표 격인 재산세와 종합부동산세에 관해 알아보고 보유세 강화의 의미를 살펴보자.

부동산은 과거로부터 ‘취득 → 보유 → 처분’의 흐름을 거치며 개인적 부를 축적하는 재테크의 대표적 수단이 되어 왔다. 하지만 부동산과 관련해서는 부과되는 세금들이 있음을 기억해야 한다. 취득 단계의 취득세(지방세), 보유 단계의 재산세(지방세), 종합부동산세(국세) 그리고 마지막으로 부동산을 처분할 때 부담하는 양도소득세가 그것이다.

   
우선 부동산을 취득할 때 부담하는 취득세부터 살펴보자.

취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로, 취득자가 신고한 가액이다. 즉 실거래 가액이다. 만약 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때는 그 시가표준액이 과세표준이 된다. 과세표준이란 세금을 부과할 때 기준이 되는 과표를 말하며, 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 구해진다. 시가표준액이란 정부가 지방세법에서 적용하는 토지 및 주택에 관한 ‘부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따라 공시된 가액이다. 국세에서는 기준시가라고 부른다. 건물은 공시지가와 유사하고 주택은 공시가액, 토지는 개별공시지가를 의미한다.

   
상속 또는 증여처럼 무상으로 취득하는 경우에도 시가표준액을 적용한다. 취득세의 부가세로는 농어촌특별세와 지방교육세가 있다. 취득세는 중과세되는 경우도 있는데 별장·골프장·고급오락장·고급주택 등과 같은 사치성 재산은 12%를, 과밀억제권 내에서 본점·주사무소의 사업용 부동산을 취득하거나 공장을 신설·증설하기 위하여 취득한 사업용 부동산의 경우에는 8%를 부과한다. 별장의 부속 토지는 비사업용 토지로 분류되고, 별장은 고급오락장과 함께 1세대 1주택 비과세 규정 적용 시 카운팅하는 주택 수에서는 제외된다. 둘 다 종합부동산세에서 제외되는 점은 유사하다.

상속 취득 시에는 특례세율을 적용하는데 고급주택을 제외한 상속주택 취득 시 1세대 1주택이라면 0.8%의 세율을 적용한다. 자경농민의 취득 농지의 경우에는 가장 낮은 세율인 0.3%를 부과한다.

부동산 보유 관련 세금은 크게 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 이원화되어 있다. 납세 의무자는 재산세와 종합부동산세 모두 기준이 되는 시점이 6월 1일 현재 재산 소유자이다. 과세권자는 지방세인 재산세의 경우 재산 소재지 관할 시장·군수·구청장이고, 국세인 종합부동산세는 주소지 관할 세무서장이다. 재산세에는 부가세로 20% 지방교육세가 부과되고, 종합부동산세는 20%의 농특세가 부과된다. 종합부동산세는 부동산 보유에 대해 부과하는 재산세와는 별도로 개인별로 합산하여 기준금액을 초과하는 부분에 대해 과세하는 국세라고 이해하면 된다.
   
재산세의 과세 대상은 주택·건축물·토지로 주택(토지 포함)은 개별 과세로 4단계 누진세율을 적용한다. 반면 건축물(상가)은 단일세율로 물건별 개별 과세한다. 토지는 종합합산 과세 대상 토지인 나대지와 상가 부속토지인 별도합산 과세 대상 토지의 경우에는 시·군·구 관내 합산하여 개인별 과세하며 3단계 초과 누진세율이다. 누진세율이 적용되는 주택(별장 제외), 종합합산 토지, 별도합산 토지는 종부세 대상이기도 하다. 반면 농지, 고급오락장용 토지인 분리과세 대상 토지는 물건별 개별 과세로 단일 세율을 적용한다.

   
국세인 종합부동산세는 개인별 전국 합산하여 부과되는 세금으로 별장은 부과 대상이 아니고 주택은 공시가격이 6억 원을 초과하는 경우, 토지(나대지)는 공시가격이 5억 원을 초과하는 경우, 빌딩·사무실·상가의 부수 토지는 공시가격이 80억 원을 초과하는 경우 과세 대상이 된다. 단 사업용 건물은 종합부동산세 과세 대상이 아니다. 자본주의 사회에서 국가 경제 발전에 기여하는 상황에서 투자 의욕을 꺾어서는 안 된다는 의미를 포함하고 있는 듯하다.

   
일반적으로 재산세는 토지·건축물·주택을 보유한 자에 대해 과세되는 것으로, 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액 비율을 곱한 금액으로 한다. 공정시장가액 비율은 세금을 부과하는 기준인 과세표준(과표)을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율을 말한다. 정부가 개편방안으로 고려하는 보유세 관련 시나리오는 현행 세율을 올리는 방안과 현재 실거래가의 60~80% 수준인 공시가격을 90% 이상으로 현실화하는 방안 그리고 마지막으로 현재 80%인 공정시장가액비율을 90~100% 수준으로 인상하는 방안인 것으로 알려졌다.

국토교통부 홈페이지의 부동산 공시가격알리미(www.realtyprice.kr)를 통하면 공시가격을 알 수 있다. 종합부동산 과세표준은 주택의 경우 국세청 기준시가에서 6억 원을 차감한 금액에 공정시장가액 비율을 곱한 금액으로 한다. 차감금액으로 1세대 1주택자인 경우에는 3억 원을 추가로 공제한다. 즉 9억 원이 차감금액이 된다.

종합부동산 산출세액은 공시가격에서 6억 원(1세대 1주택자인 경우는 9억 원)을 공제한 금액에 공정시장가액 비율과 세율을 곱하고 부담한 재산세액을 공제하는 방식으로 계산한다[종합부동산 산출세액=(공시가격-6억 원)×공정시장가액 비율×세율-부담한 재산세액]. 1세대 1주택인 경우에는 세액공제 항목으로 재산세 부담세액 이외에도 장기보유 세액공제와 노령자 세액공제, 그리고 세 부담 상한초과액 공제가 가능하다.

   
임대사업용 주택은 종합부동산세 과세 대상에서 제외한다. 하지만 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 과세 대상 주택에 포함되기에 주의해야 한다. 종합부동산세는 개인별로 합산 과세하기 때문에 부부간에 각자 주택을 보유하고 있어도 보유주택을 합산하지는 않는다. 따라서 부부간에 개별 명의로 부동산을 분산 보유하는 것은 종합부동산세 절감에 도움될 수도 있다.

과거 부담보유세의 한도가 150%인 때가 있었는데 부동산 보유세인 재산세와 종합부동산세의 합계액이 전년도 부과한 재산세와 종합부동산세의 150% 초과 시 세액공제 혜택을 주는 것으로 바뀌었다(1세대 1주택인 경우). 납부 기간은 종합부동산세의 경우 12월 1~15일이며 재산세는 주택 이외의 건축물에 대해서는 7월 16~31일, 토지분에 대해서는 9월 16~30일이다. 주택에 대한 재산세는 납부세액의 절반씩 7월 16~31일, 9월 16~30일에 내면 된다.

   
부동산 보유세의 특징으로 살펴보았을 때 상가 보유자가 추가로 상가 구입 시 다른 시·군·구에 있는 상가를 취득하는 것이 상가 토지분 재산세를 절세하는 방안이다. 별도합산 과세 토지분 재산세는 시·군·구 내 개인별 합산하여 3단계 초과 누진세율을 적용하기 때문이다. 그러나 상가 건축물분 재산세는 다른 시·군·구 상가를 취득하거나 공동소유 시 절세효과가 없다. 건축물분 재산세는 물건별 개별 과세하고 단일세율을 적용하기 때문이다.

주택분 재산세 또한 물건별 개별 과세하기 때문에 공동소유 시 재산세 절세효과가 없다. 하지만 종합부동산세는 개인별 전국합산 과세, 초과 누진세율을 적용하므로 공동소유 시 원칙적으로 절세효과가 있다. 그러나 주택에 대한 종합부동산세는 공동소유 시 오히려 세 부담이 증가할 수도 있어 주의를 필요로 한다. 이유로는 배우자와 공유하는 경우에는 공제금액으로 6억 원을 적용받고 1세대 1주택자가 아니라 장기보유 세액공제와 노령자 세액공제를 적용받지 못하지만, 1세대 1주택자는 9억 원을 공제받고 장기보유 세액공제와 노령자 세액공제 등의 적용을 받을 수 있기 때문이다.

상기에 제시한 부동산 관련 절세방안 등은 현재 시행되고 있는 과세 체제하에서 언급한 내용이다. 논의되고 있는 법안이 국회를 통과하면 새로운 보유세 개편안은 내년부터 시행된다. 정부가 추진하는 부동산 관련 대책이 시장에 악영향을 주지 않고 의도한 바대로 경제 선순환의 연결고리가 되었으면 하는 바람이다. 차호중 하이투자증권 구포지점 부장

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