시장에서 ‘분양가 상한제’ 도입 등 부동산 가격을 잡기 위한 다양한 제도가 시행됨에도 불구하고 주거용 부동산의 대표격인 아파트의 가격은 지속적으로 상승하고 있고, 내 집 마련을 위한다는 명목 하에 신규아파트에 대한 청약열기가 식지 않고 있다. 특히 미래가치와 투자가치가 있는 아파트에 대한 관심은 여전히 높으며, 베이비부머 세대들 역시 향후 은퇴 이후의 주거에 대해서도 고민하는 시대가 되었다.

신규아파트를 분양받기 위해서는 주택청약통장이 필요하다. 주택청약통장은 기존에는 청약저축, 청약부금, 청약예금, 주택청약종합저축 4가지가 있었으나 2015년 9월 청약통장 일원화로 인해 이후 신규가입은 주택청약종합저축만 가능하게 되었다. 기존 청약저축, 청약부금, 청약예금 가입자는 종전규정대로 청약통장을 사용할 수가 있다. 2019년 기준으로 대략 2300만 명이 넘게 가입한 주택청약종합저축은 대한민국 국민의 절반이 가입할 정도로 인기 있는 상품이다. 주택청약이란 아파트를 비롯한 주택을 사겠다는 의사표시이다. 청약통장을 통하여 이러한 의사표시를 한다고 볼 수 있다. 분양공고 확인→조건 확인→청약→당첨자 발표→계약금 지급→중도금 지급→잔금 지급이라는 청약절차를 거쳐 입주하게 된다. 분양공고는 금융결제원에서 운영하는 아파트투유(APT2you: http://www.apt2you.com)에서 확인할 수 있다.

주택청약에 1순위로 당첨되기 위해서는 주택청약종합저축에의 가입이 필수이다.

주택청약종합저축에 가입하기 위한 가입자격은 제한이 없으며, 월 납입금 2만 원 이상 50만 원 이하의 범위 내에서 5000원 단위로 입금할 수 있다. 다만 지역별, 면적별 민영주택 청약예치기준금액의 최대한도인 1500만 원에 이를 때까지는 납입금을 50만 원을 초과하여 입금할 수 있다. 즉 한번에 1500만 원까지 납입이 가능하고, 잔고가 1500만 원 이상일 경우에는 한달에 2만~50만 원 이내에서 자유적립이 가능하다는 말이다. 또한 총급여액 7000만 원 이하의 근로자로서 무주택가구주인 경우에는 해당 과세연도 납부금액(연 240만 원 한도)의 40%(96만 원 한도)까지 소득공제가 가능하다. 단 저축계약일로부터 5년 이내에 저축계약을 해지하는 경우나 기간제한 없이 국민주택규모를 초과하는 주택에 당첨되는 경우에는 소득공제 받은 금액이 추징될 수 있으니 주의해야 된다. 참고로 주택청약종합저축은 미성년자를 포함해서 누구나 가입이 가능하고 유(有)주택자도 가입이 가능하다. 청약 대상주택에 있어서도 모든 주택(국민주택, 민영주택)이 대상이 된다.

기본적으로 저축상품이기 때문에 이자를 준다. 적용되는 이자는 변동금리가 적용된다. 만약 가입기간 중 금리가 변동되면 다음날부터 바로 변경된 금리가 적용되는 구조이다. 기억할 것은 연말정산 시 소득공제 혜택은 자동적으로 적용되는 것이 아니라 가입자가 7000만 원 이하인 무주택세대주라는 무주택확인서를 가입은행에 제출한 때부터라는 것이다.

주택청약을 위해서는 기본적으로 국민주택과 민영주택에 대한 청약1순위에 대한 자격요건을 충족하는 것이 중요하다. 국민주택은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 지방공사가 직접 건설하거나 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설.개량되는 아파트를 말하며 민영주택은 민간건설사가 건설하는 국민주택이 아닌 일반적인 아파트를 의미한다. 입주자 모집공고문을 보면 분양하는 주택의 종류가 국민주택인지, 민영주택인지를 쉽게 알 수 있다. 주택청약종합저축에 가입한 후 일정요건이 되면 청약우선순위 1순위에 해당되게 된다. 하지만 청약 1순위는 주택청약 당첨의 필수요건이지 1순위가 된다고 100% 당첨이 확정되는 것은 아니다.

1순위가 되기 위한 요건을 살펴보면, 국민주택은 공공주택을 의미하는 것으로 자격요건이 1년이 지난 계좌로 정해진 날짜(신규일 응당일)에 월 납입금을 12회 이상(1년 이상 경과)납입한 자가 1순위 대상이 된다. 수도권 이외의 지역은 6~12개월(6개월 경과)기간으로 시장·도지사가 정하는 기간이 경과되어야 한다. 1회 납입금 인정 상한액이 10만 원으로, 월 최대납입액인 50만 원을 불입하더라도 10만 원만 실적으로 인정된다는 것은 기억하자. 국민주택에 있어서는 무엇보다 납입횟수가 중요한데 2만 원을 넣더라도 12회 이상 납입하면 1순위가 된다는 것을 의미한다. 잠시 언급한 바와 같이 저축총액 인정금액은 1회 납입 시 최대 10만 원인 것이다. 민영주택은 1년이 지난 계좌로서 정해진 날짜(신규일 응당일)에 월 납입금(또는 예치금)을 납입하여 그 납입인정금액이 청약예금 지역별 해당 예치금 이상인 자가 1순위 대상이 된다. 즉, 민영주택에 있어서는 1순위 충족요건이 일정 액수 이상의 금액이 통장에 예치되어 있어야 한다는 것이다. 요구되는 예치금 수준은 지역별·청약면적별로 상이하다. 민영주택의 경우에도 역시 수도권 이외의 지역은 6~12개월 기간으로 시장·도지사가 정하는 기간이 경과한 자가 대상이 된다. 하지만 청약조정대상 지역에서는 수도권, 지방 구분 없이 2년이 경과해야 1순위 청약자격이 발생한다. 현재 지정된 조정대상지역로는 서울 25개구 전지역, 경기의 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 구리, 안양, 동안구, 광교, 수원, 팔달, 용인, 수지, 기흥과 부산의 해운대, 동래, 수영 그리고 세종시가 해당된다.

조정대상지역은 청약과열이 발생하였거나 청약과열 우려가 있는 지역 또는 분양, 거래 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역에 한하여 지정할 수 있다. 직전 월부터 소급하여 3개월간 해당지역의 주택가격상승률이 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역 중 2개월간 청약경쟁률이 5:1초과(국민주택규모 10:1), 3개월간 분양권 전매거래량이 전년 동기대비 30%이상 증가 등에 속할 때 그 대상이 된다. 공공분양과 민간분양 아파트 청약에 있어 국민주택의 경우에는 무주택세대만 청약이 가능하고 세대별 1인만 청약이 가능하다. 반면 민영주택의 경우 유(有)주택세대도 주택청약이 가능하고 개인별 청약함이 원칙이다. 민영주택의 경우에 상대적으로 유주택자의 당첨확률이 낮다. 특별공급의 경우에는 세대별 1인만 청약이 가능하다. 다만 조정대상지역의 경우에는 세대주가 아니거나 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대는 1순위 청약이 불가함도 기억하자.

특별공급은 정책적 배려차원에서 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위해 일반 공급과의 청약경쟁 없이 세대 당 평생 1회의 당첨횟수라는 제한을 두어 주택을 분양받을 수 있도록 하는 제도를 말한다. 특별공급의 대상으로는 중소기업 근로자, 국가 유공자, 군인, 장애인, 한 부모가정이 해당된다. 다자녀 가구, 노부모 부양자, 신혼부부 등도 대상이 된다. 이 경우 신혼부부, 다자녀 등이 청약을 할 경우 동일인이 특별공급과 함께 일반공급 청약도 가능하다. 특별공급과 일반공급 모두 당첨된 경우에는 특별공급 당첨이 우선시된다.

민영주택은 1순위 중 같은 순위 안의 경쟁이 있을 때 전용면적 구분에 따라 가점제와 추첨제적용을 다른 비중으로 하여 입주자를 선정한다. 1순위에서 미달이 되면 2순위에서 전용면적에 상관없이 100% 추첨제로 진행된다. 예를 들어 전용면적 85㎡ 이하에서 가점제를 신청한 경우 점수 경쟁에서 밀려 떨어지게 되면 자동으로 추첨제로 전환되어 경쟁하게 된다는 말이다. 청약가점제는 1순위 청약자 내에서 경쟁이 있을 경우 무주택기간(32점), 부양가족수(35점) 및 청약통장 가입기간(17점)을 기준으로 산정한 가점점수가 높은 순으로 당첨자를 선정하는 제도이다. 지역우선순위도 당첨요인이 된다. 주택이 건설되는 시군(해당지역)에 거주하는 청약신청자에게 우선적으로 공급되고, 미달 시 잔여세대가 인근지역에 거주하는 청약신청자에게 공급된다는 것이다. 다만 수도권의 대규모 택지개발지구는 별도의 기준을 적용한다. 결론적으로 1순위의 해당지역거주자-> 1순위의 인근지역 거주자-> 2순위의 해당지역거주자-> 2순위의 인근지역거주자 순으로 우선순위가 정해진다고 보면 된다. 다시 처음으로 돌아가서 청약 1순위가 되기 위한 필수조건인 주택청약종합저축은 누구나 가입이 가능하지만 요건을 충족한 상황에서 실제 청약을 하기위해서는 만 19세 이상이 되어야 하고, 보다 유리한 입장에서 청약 당첨을 위한다면 청약경쟁률을 살피고 ‘가점제’ 요소인 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 본인이 스스로 챙겨야 할 요소라는 것이다. 차호중 하이투자증권 구포지점 부장