구윤철(가운데) 부총리 겸 재정경제부 장관이 지난달 30일 정부세종청사에서 ‘2026년 세제개편안’ 관련 사전 브리핑을 하고 있다. 재정경제부 재공

- 종부세 체계 주택 수→가액 변경
- 1주택자 공시가 14억부터 대상

- 장기보유특별공제 ‘거주’로 개편
- 시장 충격 감안해 2028년 적용

- 세컨드홈 2029년까지 시행 연장
- 집값 기준 4억서 6억으로 상향

정부의 ‘2026년 세제개편안’에는 지방우대 정책뿐만 아니라 초고가 주택의 보유세 부담을 대폭 강화하는 내용이 담겼다. 지역 주택시장 활성화를 위한 이른바 ‘세컨드홈’ 특례는 대상지가 비수권 전지역으로 대폭 확대된다. 하지만 부산을 비롯한 비수도권 광역시는 여기에 포함되지 않는 등 향후 논란이 될 수 있는 내용이 적지 않다.

■종부세 체계, 주택 수에서 가액으로

재정경제부(재경부)가 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’을 보면 올해 세제개편에 따른 세수 효과는 총 3조4430억 원으로 추산됐다. 해당 액수만큼 세수가 늘어난다는 의미다. 이는 반도체 호황에 따른 추가 세수가 발생한 상황에서 이번 세제개편안이 ‘부동산 보유세 강화’에 초점이 맞춰진 것과 무관치 않다. 정부가 올해 연간 경제성장률 전망치를 지난 1월 2.0%에서 지난달 14일 3.0%로 대폭 상향 조정한 만큼, 하반기 거시경제 여건이 더 나아지면 세수 효과는 3조4430억 원보다 더 확대될 가능성도 있다.

올해 세제개편안은 ▷잠재성장률 반등 지원 ▷민생 지원 및 지방우대 ▷부동산 등 공정과세를 위한 조세개혁 추진 ▷세제 합리화 및 납세 편의 제고 등 4대 방향에 중점을 뒀다. 이 가운데 핵심은 부동산 세제다. 구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 지난달 30일 사전 브리핑에서 “거주용 1세대 1주택 기준으로 시가 30억 원 이하는 오히려 세 부담이 줄어들고 30억~40억 원은 세액 변동이 크지 않은 반면 40억 원 이상은 세 부담이 확대된다”고 설명했다.

우선 정부는 주택분 종합부동산세(종부세)의 과세 대상을 조정했다. 지금까지는 1세대 1주택자의 경우 주택 공시가격이 12억 원(현재 시가 기준 약 17억4000만 원)을 초과하면 종부세 부과 대상이 됐는데 앞으로는 14억 원(시가 20억 원)을 넘어설 경우 부과 대상이 된다. 현재 시가 기준으로 집값이 20억 원 미만이라면 종부세를 내지 않아도 된다는 의미다. 다주택자는 ‘주택가액 합계가 공시가격 9억 원(시가 13억 원)을 초과할 경우 종부세 부과 대상이 된다’는 현행 종부세법이 유지된다.

무엇보다 이번 부동산 세제 개편의 가장 큰 특징은 종부세 부과 체계를 기존 ‘주택 수’에서 ‘주택가액’으로 바꾼 것이다. 가령 지금까지는 10억 원짜리 주택 4채를 가진 사람이 40억 원짜리 주택 1채를 보유한 사람보다 세금을 더 냈는데 앞으로는 그 반대가 된다. 집값이 비쌀수록 종부세 부담이 늘어나는 구조다.

구체적으로 지금은 2주택 이하의 종부세율이 과세표준(과표) 기준으로 ▷6억~12억 원 미만(시가 32억2000만~44억5000만 원) 1.0% ▷12억~25억 원 미만(시가 44억5000만~71억 원) 1.3% ▷25억~50억 원 미만(시가 71억~122억 원) 1.5% ▷50억~94억 원 미만(시가 122억~211억8000만 원) 2.0% 등인데 내년에는 이 세율이 각각 1.3%, 1.5%, 2.0%, 2.7% 등으로 올라간다. 반면 3주택 이상은 과표 6억~12억 원 구간의 세율만 현재 1.0%에서 내년 1.3%로 올라갈뿐 나머지 구간 세율은 현 수준(각각 2.0%·3.0%·4.0%)이 그대로 유지된다.

종부세를 산정할 때 적용하는 공정시장가액비율은 1주택자와 다주택자 모두 올라간다. 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자의 경우 현행 60%에서 2027년 이후 70%로, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자는 제외)는 올해 60%에서 내년 70%, 2028년 이후 80%로 각각 높아진다. 아울러 정부는 과도한 세 혜택을 막기 위해 종부세 세액공제 한도(2027년 800만 원→2028년 이후 600만 원)도 신설했다. 종부세 세부담 상한(해당 연도의 종부세가 직전 연도의 150%를 넘지 않도록 제한) 비율은 현재 150%에서 200%로 올라간다.

현행 장기보유특별공제(장특공제) 제도도 대대적으로 바뀐다. ‘보유 공제’를 ‘거주 공제’로 바꾼 것이 핵심이다. 거주 여부와 상관 없이 집을 보유한 사람에게 주던 세 혜택을 사실상 폐지한 것이다. 이에 따라 1세대 1주택자 기준 장특공제 공제율은 현재 ‘보유 4~40% + 거주 4~40%’에서 ‘거주 8~80%’로 바뀐다. 다주택자(비조정대상지역 기준) 역시 현재 ‘보유 2~30%’에서 ‘거주 2~30%’로 전환된다. 장특공제 한도(2028년 20억 원→2029년 이후 10억 원)도 신설됐다. 다만 정부는 이번 장특공제 개편이 시장에 미칠 충격을 감안해 내년부터 당장 시행하지 않고 1년간 유예한 뒤 2028년부터 적용하기로 했다.

■세컨드홈 특례 확대에 부산 또 배제

정부는 보유세를 강화하는 대신 혜택도 늘렸다. 세컨드홈 관련 양도소득세·종부세 과세특례를 확대한 것이 대표적이다. 지역경제 활성화를 위해 시행 중인 세컨드홈은 1주택자가 비수도권 인구감소지역(인구감소관심지역 포함) 내에 있는 주택을 추가로 구입해 집이 2채가 돼도 1가구 1주택자로 인정해 각종 세제혜택을 계속 받도록 하는 제도다.

우선 정부는 이 제도의 일몰(종료)을 3년 늘려 2029년 12월 31일까지 연장 시행하기로 했다. 특히 지금은 제도 대상 지역이 비수도권 소재 인구감소지역 및 인구감소관심지역으로 한정돼 있는데, 정부는 이를 비수도권 전지역으로 확대했다. 제도 적용 대상이 되는 주택가액 기준도 인구감소관심지역의 경우 현행 4억 원에서 6억 원으로 올라간다. 하지만 이번에도 부산 등 지방 광역시는 제외됐다. 지금도 이들 광역시는 세컨드홈 특례 대상이 아닌데 ‘비수도권 전지역’에서도 빠진 것이다.

지방 광역시는 농어촌이 포함된 인구감소지역 등보다 상황이 그나마 나은데다 세컨드홈 제도를 광역시에 적용하면 비수도권일지라도 부동산 투기 움직임이 일어날 우려가 있다는 게 정부의 판단이다.

◇ 종부세 개편안 주요 내용 구분 내용 부과 기준  상향 공시가격 12억→14억 원 (1세대 1주택자 기준) 공정시장가액비율 상향 3주택 이상 기준 올해 60% 2027년 70%, 2028년 이후 80% 과세 체계 기준 변경 ‘주택 수’에서 ‘주택가액’으로 2주택 이하 종부세율 과표 6억~12억 원 미만 기준  올해 1.0%→2027년 1.3% 세액공제 한도 신설 2027년 800만 원 2028년 이후 600만 원 세부담 상한 비율 상향 올해 150% 2027년 이후 200% ※자료 : 재정경제부