정부가 이르면 다음 달 초 부동산 세제가 포함된 세제 개편안을 발표할 예정인 가운데 종합부동산세 부담을 차등화하는 ‘3그룹 설계’를 검토하고 있다. 주택 수 대신 주택 가액을 기준으로 중과 여부를 결정하는 방안도 토론회를 거치며 유력한 방안으로 부상했다. 사진은 26일 서울 강남구 한 부동산 중개업소 매물 안내문 모습. 연합뉴스

- 과세표준 20억 초과 ‘세액공제’
- 작년 153%↑…혜택 과도 여론
- 초고가 기준은 30 ~ 50억 거론

- 지역시장 감안 가액 기준 유력
- 공제 혜택 거주중심 전환 고민

정부가 부동산 투기 확산의 원인 중 하나로 지목되는 ‘똘똘한 1채’를 겨냥해 세 부담을 강화하는 쪽으로 가닥을 잡고 종합부동산세(종부세)를 개편한다. 또 종부세 과세 체계를 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’ 중심으로 바꾸는 방안도 검토 중이어서 그간 서울·수도권과 집값 차이가 큰 비수도권에서는 세 부담이 줄어들 수 있어 관심이 쏠린다.

■초고가 1주택 종부세 461억 공제

26일 재정경제부 등 관계부처에 따르면 정부는 이런 내용의 종부세 개편 시나리오를 놓고 막바지 시뮬레이션 작업을 진행 중이다. 올해 세제개편안은 이르면 다음 달 초 발표될 것으로 보인다.

종부세 개편안은 기본공제선과 초고가 기준선을 중심으로 ▷종부세를 내지 않는 기본공제 그룹 ▷중부담 그룹 ▷초고가 그룹 등 3개 구간으로 나눠 세 부담을 차등화하는 방식이다. 현행 종부세는 인별로 합산한 공시가격에서 기본공제(1주택자 12억 원·다주택자 9억 원)를 뺀 금액에 공정시장가액비율(60%)을 곱해 과세표준을 산출한다. 여기에 세율을 곱하고, 재산세 공제·1세대 1주택 세액공제·세 부담 상한 초과액 공제 등을 적용해 최종 세액을 도출한다.

구상안 중 기본공제는 현행처럼 종부세를 내지 않는 그룹이다. 다만 정부는 그간의 부동산 자산가치 상승을 반영해 기본공제선 12억 원을 소폭 상향하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 중부담 그룹은 세 부담을 현 수준에서 유지하거나 완만하게 높이는 방향으로 설계될 전망이다. 반면 초고가 그룹은 과세표준 구간 세분화나 세율 인상 등을 통해 과세 강도를 높이는 방안이 검토되고 있다. 초고가 기준은 시가 30억~50억 원 수준이 거론된다.

이형일 재정경제부 1차관은 지난 23일 부동산정책 국민대토론회에서 “초고가 1주택자 보유세에 과도한 혜택을 제한해야 한다는 의견이 있었다”고 설명했다. 국세청 국세통계포털에 따르면 과세표준 20억 원 초과 주택에 적용한 2025년 귀속 개인 종부세 세액공제액 합계는 전년(182억 원)보다 279억 원(153.2%) 늘어난 461억 원 수준이었다. 이는 4년 만에 가장 많은 액수다.

이번 개편 방향은 이재명 대통령이 해당 토론회에서 밝힌 ‘차등 과세’ 구상과도 맞닿아 있다. 이 대통령은 “통상적인 1주택을 기준으로 적정한 기본 보유 부담을 설정한 뒤 실거주 용도나 서민·중산층용 주택에는 감해줄 수 있다”고 말했다.

■종부세 과세 체계는 ‘가액’으로 변경

정부는 토론회를 기반으로 종부세 과세 체계를 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’ 중심으로 바꾸는 방안도 유력하게 검토 중이다. 현 종부세 제도는 2주택 이하 주택자에게는 0.5~2.7% 세율을 적용하지만, 3주택 이상에게는 0.5~5.0% 등 중과세율을 적용한다. 이 때문에 30억 원짜리 주택 1채를 보유한 사람보다 1억 원짜리 주택 3채를 가진 사람이 더 높은 세율을 적용받는 사례가 발생한다. 이 때문에 지방에서는 꾸준히 과세 체계를 주택 가액 중심으로 바꿔 지역 간 형평성을 높이고 침체된 지방 부동산시장 현황을 반영해야 한다고 요구해왔다.

공제 체계는 실거주자에게 인센티브를 주는 방향으로 손질할 가능성이 크다. 현재는 1주택을 5년 이상 보유하면 기간에 따라 20~50%까지, 소유자가 과세기준일 기준 만 60세 이상이면 연령에 따라 20~40%를 각각 세액공제한다. 이 두 가지 공제는 거주 여부와 상관 없이 80% 한도로 중복 적용이 가능하다. 정부는 연령 공제와 장기 보유공제 등 기존 세액공제 체계를 유지할지, 실거주 여부를 더욱 적극적으로 반영하는 방향으로 개편할지를 들여다보고 있다.

특히 정부 내에서는 장기보유 중심의 공제를 거주 중심 공제로 재설계해 실거주 목적의 1주택자는 보호하고 투자 목적 보유와는 차별화하는 방안이 논의되고 있다.