- 8억 VS 1억… 10년새 배 벌어져
- 해운대·동래 상승 속 서부산 고전
- 전국 13.3 양극화 속도 빨라져

부산지역 아파트 시장의 자산 양극화 현상이 갈수록 심화한다. 고가 아파트와 저가 아파트 간의 가격 격차를 나타내는 ‘5분위 배율’이 매월 최고치를 경신하면서 지역 내 주거 사다리가 약화될 수 있다는 우려가 커진다.

사진 : 연합뉴스

■아파트값 격차 사상 최대

7일 KB부동산의 월간 주택가격동향 자료에 따르면 지난 3월 기준 부산 아파트 매매가격 5분위 배율은 6.7을 기록했다. 이는 관련 통계 작성 이후 가장 높은 수치다. 5분위 배율은 주택 가격 상위 20%(5분위) 평균 가격을 하위 20%(1분위) 평균 가격으로 나눈 값으로, 수치가 높을수록 상·하위 가구 간의 자산 격차가 크다는 것을 의미한다.

현재 부산의 5분위 아파트 평균 매매가격은 8억6776만 원인 반면 1분위는 1억2888만 원에 머문다. 2016년 3월 부산의 5분위 배율이 3.7 수준이었던 점을 고려하면 10년 사이 부의 격차가 두 배 가까이 벌어진 셈이다. 특히 부산의 5분위 배율은 2022년 11월부터 5개월간 소폭 줄었다가 2023년 4월부터는 꾸준한 우상향 곡선을 그리며 양극화의 골을 깊게 파고 있다.

■전국적으로 양극화 가속

주목할 점은 격차가 벌어지는 속도다. 부산의 5분위 배율은 2023년 4월 6.0을 기록한 이후 3년 만에 6.7까지 치솟으며 10% 이상 상승했다. 특히 지난 한 해 동안 배율이 0.4포인트 급등하며 최근 들어 양극화 속도가 더욱 가팔라지는 양상이다.

이러한 현상은 비단 부산만의 문제가 아니다. 전국적으로는 더욱 가파른 K자형 양극화가 나타난다. 지난달 전국 아파트 5분위 배율은 13.3을 기록했다. 전국 5분위 평균 가격은 15억 2672만 원, 1분위는 1억 1514만 원으로 집계됐다.

전국 부동산시장의 양극화 속도도 빨라진다. 전국 5분위 배율이 10.0(2022년 10월)에서 11.0(2024년 12월)이 되는 데는 2년 2개월이 걸렸다. 하지만 12.0(2025년 7월)까지는 7개월, 13.0(2026년 1월)까지는 6개월로 그 주기가 급격히 짧아졌다. 최근 13.3까지 올라선 흐름을 고려할 때 자산 격차의 확대가 가속화되고 있음을 보여준다.

■“입지별 격차 더 벌어질 것”

전문가들은 서울 강남권과 수도권 핵심지의 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 전체 평균을 끌어올리는 사이, 지방 저가 아파트나 노후 단지는 경기 침체와 수요 감소로 제자리걸음을 하거나 오히려 하락하면서 이 같은 초양극화가 발생한 것으로 본다. 특히 고금리 기조가 이어지면서 자산 가치가 확실한 곳에만 수요가 쏠리는 선택과 집중 현상이 수치에 반영된 것으로 풀이된다.

부산 내부를 들여다보면 지역별 온도 차가 더욱 극명하다. 최근 부산 부동산 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있지만 해운대구 동래구 등 주거 선호도가 높은 지역은 완만한 상승세를 이어간다. 반면 서부산권을 중심으로 한 일부 지역은 지난해 말부터 올해 초까지 이어지던 시장 온기가 오래 지속되지 못하고 다시 관망세로 돌아선 모습이다.

실제 한국부동산원 자료 등에 따르면 일부 선호 단지는 입지적 가치와 교육 환경을 바탕으로 전셋값과 매매가가 동반 상승하며 하방 경직성을 확보하고 있다. 그러나 강서구 사하구 등 서부산 지역은 신규 공급 물량에 대한 부담과 실수요층의 위축으로 고전을 면치 못하고 있다. 지역 내에서도 입지 차별화가 가격 양극화로 직결되는 현상이 고착화되는 양상이다.

부동산 전문가들은 향후 입지별 양극화가 더욱 심화할 것으로 내다보고 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “금리와 정책 변수 속에서도 시장의 눈높이는 확실한 가치를 지닌 상급지로 향하고 있다”며 “신축 아파트의 분양가가 지속적으로 상승하는 가운데, 기존 구축 및 외곽 단지와의 가격 차이는 당분간 더 벌어질 가능성이 크다”고 말했다.