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세대 증가 없인 분담금·공사비↑…상당수 경제성 걸림돌

부산형 리모델링계획 핵심은

  • 박호걸 기자 rafael@kookje.co.kr
  •  |   입력 : 2022-11-28 19:45:36
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- 단지 1054곳 중 890곳 부분 개조
- 개발방식 세분화해 주거환경 개선
- 용적률 등 인센티브 포함시켰지만
- 파격혜택 없인 진행 쉽지 않을 듯

28일 부산 공동주택(아파트) 리모델링 기본계획(안)을 보면 리모델링 대상 단지는 1054개다. 부산시는 이 가운데 890곳은 유형에 따라 리모델링을 유도할 방침이다. 나머지 164개 단지만 세대수 증가에 적합한 것으로 봤다. 전문가는 “용적률 등에 인센티브를 준 것은 좋은 신호지만 분담금 부담이 커 실제 리모델링이 이뤄지는 곳은 많지 않을 것”이라고 예상한다.
부산 해운대 신시가지 전경. 국제신문DB
■ 리모델링 유형 다양화

다양한 유형에 따라 기본 방향과 가이드라인을 제시한 것이 가장 큰 특징이다. 맞춤형 리모델링 유형은 열린 단지형, 정주 개선형, 전면 개량형으로 나뉜다. 열린 단지형은 활용도가 낮은 공간의 기능을 전환하고, 노후시설을 교체·정비하는 가장 낮은 단계의 리모델링이다. 주거 기능은 그대로 두고 단지 내 안전 보행통로, 옥외 노후시설 교체, 녹지나 커뮤니티 시설 설치로 공동체를 활성화하는 데 초점을 둔다.

정주 개선형은 단지 리모델링뿐만 아니라 주거동과 세대 내 기본적 공간 성능도 개선하는 형태다. 단지 여건에 맞게 리모델링 아이템을 적용한다. 세대 내 ▷노후 설비·창호, 냉난방시스템, 내부 마감재 교체를 통한 에너지 효율 향상 ▷바닥 완충재 설치·교체를 통한 층간 소음 저감 ▷주거 전용면적 확장 없이 공간 재배치로 미공간 활용 등이 주요 내용이다. 공용 공간은 노후 또는 고장으로 방치된 공동 설비를 개선하고, 통합 경비 시스템을 구축한다.

전면 개량형은 세대수 증가 없이 전체 면적과 별동 증축을 허용하는 형태로, 신규 주택 수준의 단지로 개선하는 것이다. 공용 면적 확장으로 주거 공간을 효율화하거나 주거동 코어 증축으로 복도식을 계단식으로 바꾸고, 이때 생긴 여유 공간에 방이나 화장실을 추가할 수 있다. 코어 변경 등 수평 증축으로 주거 면적이 늘어난다. 유휴지를 활용한 별동을 증축해 주민 복리 시설을 마련할 수 있고, 공사비와 운영비를 줄이는 장점이 있다.

■세대수 증가는 164개 단지만

세대수 증가형은 여유 부지가 있고, 외부 여건에 영향을 미치지 않는 공동주택에만 적용한다. 일조 환경과 경관을 고려해 적절하게 세대수를 늘리고, 단지 내 차량·보행 환경에 따라 적정 이격 거리를 확보해 증축할 수 있다. 주거동 상부 3개 층까지 수직 증축도 가능하다. 이 외에도 용적률에 따라 별동을 증축해 세대수를 늘릴 수 있다. 시 관계자는 “조건에 따라 분류했지만, 리모델링 유형은 주민 선택으로 충분히 바뀔 수 있다”고 설명했다.

사업성을 높여주는 대신 환경이나 공공성을 강화하는 조건을 걸었다. 우선 시는 건물 에너지 효율 등급이나 녹색건축 인증에 따라 용적률과 높이에 인센티브를 줄 계획이다. 또 공공 보행통로, 개방형 주차장, 지역 공유시설 설치, 개방형 담장 조성 등을 놓으면 용적률을 높여준다. 이렇게 주택법상 용적률 초과 상한인 40%(85㎡ 이하·세대 전용면적 기준)를 공공성 인센티브로 채울 방침이다.

부동산 전문가는 “아직은 갈 길이 멀다”고 입을 모았다. 부동산서베이 이영래 대표는 “인센티브로 용적률 초과 상향을 제공한 것은 분담금을 낮추기 위해 필요하다. 그러나 분담금을 낮추려면 결국 분양가가 높아야 하고, 이를 충족할 만한 곳은 부산에 많지 않다”고 말했다. 동의대 강정규 부동산대학원장도 “정부가 재건축 규제를 완화할 것이라는 기대감이 있어 리모델링이 잘 진행될지 미지수다. 공사비도 많이 올라 추진 동력이 약해질 가능성도 크다”며 “분담금이나 세제 혜택 없이는 계획대로 진행되기 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.

안전 문제는 현재 기술로 해결할 수 있다는 입장이다. 이미 서울에서는 수직 증축에 성공한 단지(성지아파트)가 있다. 부산 한 건설 전문가는 “수직 증축은 이미 계산된 하중에 맞게 기초가 설계된다. 하중 검사 후 필요한 경우 보강하면 기술적으로 큰 문제가 되지 않는다”며 “다만 수직 증축을 하면 일조 조망권 등 다른 문제가 발생할 것”이라고 말했다.
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