올해 부산지역 최대 재개발 사업인 남구 대연8 구역의 시공자 선정 총회가 18일 열린다. 대연8 구역은 공사비만 9000억 원에 달하는 초대형 사업장으로 대연동 일대의 재개발 사업과 함께 부산항, 광안대교 조망이 가능한 입지적인 장점으로 입찰 전부터 대형 건설사의 관심을 받았다.

지난달 15일 입찰 마감 결과, HDC현대산업개발·롯데건설 사업단과 포스코건설이 최종 입찰에 참여했다. 오랜 기간 대연8 구역에 공을 들였던 HDC현대산업개발과 롯데건설은 대연동을 넘어 부산 최고의 랜드마크 완성을 위한 월드클래스 해외설계사인 SMDP와의 협업으로 외관디자인 특화가 앞서는 것으로 평가된다. HDC현대산업개발, 롯데건설 사업단 측은 입체적인 동 배치를 통해 1419세대가 바다조망을 할 수 있도록 했다는 점을 강조한다.

■파격적인 금융지원 혜택

HDC현대산업개발과 롯데건설은 파격적인 조건을 내걸었다. 대표적인 사업조건으로 최저 이주비 세대당 2억5000만 원 보장과 이주비 100% 보장, 조합원 분담금 입주 후 1년 유예를 들 수 있다.

최저 이주비 세대당 2억5000만 원 보장은 자산가치가 작은 조합원의 원활하고 신속한 이주를 통해 이주·철거 기간을 최소화한다는 것이다. 종전 감정평가 금액이 높은 조합원에게도 전체 사업진행 일정을 줄일수록 사업비가 줄어드는 효과와 더불어 재개발 사업 특성상 지분별 정산을 하기 때문에 전체 조합원에 대한 파격적인 혜택이다.

이주비는 앞으로 살집이 아닌 기존 소유하고 있는 집의 감정평가액을 기준으로 대출을 받을 수 있는데, 통상 재개발구역의 경우 지가가 낮아 기존집의 감정평가액으로 전셋집을 얻기가 쉽지 않다. 전세자금이 부족한 조합원이 공사기간 동안 살집을 구하는데 애를 먹는 이유다. 이 때문에 이주·철거에 보통 2년은 걸리는데, 사업단에서는 이를 1년 이내로 단축시켜 빠른 착공을 유도할 계획이다. 

자산가액이 큰 조합원도 이주비를 100% 보장해 원할한 이주를 돕는다는 전략이다. 현재 부산은 비규제 지역으로 은행에서는 감정평가액의 60%만 이주비 용도로 대출이 가능하다. HDC현대산업개발과 롯데건설은 신용공여를 통해 추가 40%를 제공해 자산가액이 큰 조합원이 이주기간 동안 더 쾌적한 공간에서 생활할 수 있도록 돕는 조건을 제시했다.

정부규제 강화로 인한 투기과열지구, 조정대상지역 지정이 되더라도 추가 이주비를 통해 LTV 100%를 보장한다. 이때 발생하는 추가 이주비 금리 역시 국민은행과의 금융협약 체결을 통해 시중 최저금리로 조달할 방침이다. 입찰 전 이미 국민은행과 ‘대연8 구역 주택재개발정비사업 관련 금융지원의향서’를 체결해 국민은행으로부터 사업비 조달을 약속받았다.

조합원 분담금 입주 후 1년간 유예 조건은 서울 지역 외 지방에서는 처음으로 제시한 사업 조건이다. 일반적으로 신축 아파트 입주시 매도물량이 많이 쏟아지는 입주 충격으로 일시적으로 가격이 낮게 형성될 뿐만 아니라 세입자를 구하는데도 어려움이 생길 경우 분담금 부담을 덜 수 있다. 일시적인 매도 물량과 전세세입자 입주 등의 기간이 지나 안정기로 접어들 경우 집값이 급등한 사례도 많다. 대표적으로 송파구 헬리오시티의 경우 입주 1년 후에 시세가 5억원 이상, 전세값이 4억 원 이상 올랐다.

■골든타임 분양제로 수입 극대화

HDC현대산업개발, 롯데건설 사업단은 재개발 사업 수익의 핵심이 되는 일반분양 수입을 극대화 하기 위해 골든타임 분양제(후분양 등)를 제시했다. 변화하는 시장 상황에 맞춰 일반분양 시점을 선택할 수 있는 골든타임 분양제 실시로 최고 분양가 책정을 가능하게 한다는 것이다. 일반분양가를 최대로 받을 수 있는 시점에 분양을 진행해 선분양 이후 입주시점에 발생하는 일반 분양자의 분양 프리미엄을 조합원에게 돌려주겠다는 전략이다.

착공시점에 선분양할 경우, 준공시점인 3년 뒤에 발생하는 시세 차익이 세대당 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원이 발생하는데 시세상승에 따른 수익을 조합원이 가져갈 수 있게 한다는 것이다. 일반적으로 시공사 선정시 후분양을 제시하는 시공사도 결국 착공시점에 선분양을 하는 것은 조합에서 후분양 때 공사비를 지급할 수 있는 일반분양 수익금이 없는 이유로 선분양을 원하기 때문이다. 조합은 후분양 시점까지 부족한 공사비를 금융기관에서 조달하거나 연체이자를 지급해야 하는 상황이 발생해 지금까지 대부분 조합이 이를 포기하고 선분양을 선택해왔다.

하지만 HDC현대산업개발, 롯데건설 사업단은 분양시점까지 일체 금융비용을 포기하고 분양시점까지 공사비 지불유예제를 제시해 조합은 후분양 때 발생하는 금융비용에서 자유로워져 분양시기를 최적의 시점에 선택할 수 있는 기회를 갖게 되는 강점이 생긴다.

최고 분양가 책정시 발생하는 미분양 리스크 역시 안전장치를 마련했다고 사업단 관계자는 전했다. 시장가격보다 높은 분양 가격으로 미분양이 발생할 경우, 할인 없이 100% 일반분양가격으로 대물인수를 제시했다. 분양이후 준공시점에 부동산 경기 상승으로 준공시점 감정평가 금액이 일반분양 가격보다 높을 경우 더 높은 가격에 인수한다는 파격적인 조건까지 내걸었다.

사업단 관계자는 “통상적으로 미분양이 발생하더라도 공시지가는 매년 상승할 수 밖에 없기 때문에 준공 시점의 감정평가가 분양가 보다 높아지게되는 상황도 있어 대연8 구역 조합원은 유리한 가격을 선택하여 대물인수를 할 수 있게 되어 이익을 높일 수 있다”고 말했다. 

■전체 사업비도 무이자 대여

HDC현대산업개발, 롯데건설 사업단은 천문학적인 금액이 투입되는 대연8 구역의 사업비 금융비용 부담을 완화하기 위해 전체 사업비 무이자 대여라는 조건도 제시했다. 공사비를 포함해 총 사업비 2조 원에 달하는 막대한 자금이 투입되는 사업인 만큼 조합원 입장에서 사업비 이자에 대한 부담을 간과할 수 없다. HDC현대산업개발, 롯데건설 사업단은 사업비 항목 중 가장 큰 비중을 차지하는 현금청산 비용, 사업촉진비까지 무이자로 빌려줘 조합원의 호응을 얻고 있는 분위기다.

HDC현대산업개발, 롯데건설 사업단은 이처럼 파격적인 사업조건을 내건 만큼 승리를 자신하는 분위기이다. 이에 맞서는 포스코건설 역시 민원처리비라는 초강수를 내세웠다. 

 장호정 기자 lighthouse@kookje.co.kr