문재인 정부 들어 14번째 부동산 대책이 발표됐다. 정부는 지난 12일 ‘민간택지 분양가상한제 적용 기준 개선 추진’을 발표했다. 그 동안 공공택지에 적용되었던 분양가상한제를 민간택지까지 확대하는 것이 주된 내용이다.

이번 대책의 도입 배경으로 나온 정부 발표의 내용을 요약하면 다음과 같다. 서울의 아파트 가격은 지난해 11월 2주 차부터 32주간 하락했으나, 지난 6월 넷째주 보합 후 지난달 첫째주부터 34주 만에 상승세로 전환했다.

이에 그치지 않고 최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 3.7배 높았으며, 이 같은 분양가 상승이 인근 주택의 가격 상승을 이끌어 집값 상승을 촉발할 우려가 있다는 것이다. 결국 이번 대책의 타깃(target)도 서울이다. 특히, 재건축·재개발 사업은 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 주택법을 개정함에 따라 서울 강남 재건축아파트가 이번 대책의 주요 대상이 됐다.

최근 한 방송사에서 이번 민간택지 분양가상한제 도입에 설문조사를 한 결과 조사 대상 국민의 62%가 도입에 찬성하는 것으로 나타났다. 절반을 넘었으니 정부의 선택이 잘된 것이라고 볼 수 있는 대목이다.

그런데 설문 대상이 잘못됐다. 분양가 상한제의 영향을 받는 실질적 대상이 아닌 일반 국민을 대상으로 설문조사를 한 결과다. 당연히 직접적인 수요와 상관없이 시세보다 저렴한 주택의 공급을 원하는 대다수가 응답한 결과다.

대부분의 소비자는 안다. 나와 직접적으로 상관없더라도 비싼 것보다는 싼 것을 선호한다고 답한다는 것을.

설문조사는 오히려 이번 분양가상한제 대상 지역으로 정부가 꼽은 서울 세종 대구 등 31곳의 투기과열지구 실수요자 또는 대상 지역에 사는 잠재적 수요자를 대상으로 했어야 한다.

질문 또한 ‘(살고 있는 지역에 아파트 분양가상한제를 도입하면) 향후 몇 년 동안 공급이 이전보다 부족해 기존 아파트 가격이 오르더라도 분양가상한제를 실시하는 것이 바람직할까요?’로 바뀌어야 했다. 그래야 민간택지 분양가상한제 실시에 따른 이해 관계자를 대상으로 한 적확한 결과를 확인했을 것이다.

이번 대책으로 서울지역 전셋값은 이미 상승세로 돌아섰다.

부산 같은 지역시장에는 업체들의 밀어내기식 공급 확대에 따른 추가적인 전셋값 하락과 이에 따른 하방 압력이 더욱 증대될 것으로 예상된다.

서정렬 영산대 부동산대학원 원장