- 주택 밀집·주민 반대·사업성 부족 탓
- 사업자에 10여 년간 재개발 외면받아

- 2016년 뉴스테이 연계 사업지 지정 후
- 우암2, 6월 철거·12월 착공 가속도
- 우암1, 작년 11월 관리처분계획 인가
- 감만1·감천2는 상대적으로 더딘 편

- 부동산 전문가 “대규모 임대주택 공급
- 주거환경 개선 기대… 입주율 지켜봐야”

29일 오전 재개발로 이주를 앞둔 부산 남구 우암2구역(129 일대). 슬레이트 지붕의 낡은 주택이 좁은 골목길 하나를 사이에 두고 다닥다닥 붙어있었다. 과거 한때 항구 노동자들이 주로 살았던 곳으로, 지금은 노인들이 주로 거주하는 지역으로 남았다. 남구는 부동산 과열로 청약조정대상지역으로 지정됐지만, 우암동과 감만동 일대 주민에게는 다른 동네 이야기다.

인근 부동산 중개업자 A 씨는 “뉴스테이를 중심으로 그동안 지지부진했던 재개발 사업이 본격적으로 추진돼 주민 사이에서도 기대감이 높다”며 “노인이 대부분인 곳으로, 고지대의 단점을 극복할 수 있어 주거 환경 측면에서도 긍정적이다”고 밝혔다.

재개발 구역과 연계한 뉴스테이 사업(뉴스테이 연계형 정비사업)이 우암1·2구역을 시작으로 본궤도에 올랐다. 공공지원 뉴스테이 사업에 포함된 감만1구역과 우암1·2구역, 감천2구역을 모두 합하면 뉴스테이 공급 물량은 1만2164세대에 이른다.

29일 드론으로 촬영한 부산 남구 우암2재개발 구역 전경. 낡은 단독주택이 밀집한 이 곳은 뉴스테이 연계형 정비사업 지정 2년 만에 새로운 아파트 신축을 위한 본격 공사를 앞두고 있다. 전민철 기자

■뉴스테이 연계형 정비사업은

뉴스테이 연계형 정비사업은 2016년 국토교통부가 공모를 통해 선정한 사업으로 재개발 또는 재건축 사업이 부진한 곳을 대상으로 추진됐다. 재개발 구역으로 지정됐음에도 입지가 좋지 않은 곳은 건설사 입장에서도 분양에 부담을 느낄 수밖에 없다. 정부는 이를 해소하기 위해 일반 분양에 따른 리스크를 줄이는 방안으로 뉴스테이를 연계하는 방안을 도입했다.

이에 따라 기업형 임대사업자가 사업 시행자로 나서 일반 분양가격의 80% 수준에서 아파트를 매입하는 대신 조합의 분양 수입 손실분은 용적률 인센티브를 통해 보전받는 방식으로 사업이 진행된다. 여기에 주택도시보증공사(HUG)가 주택도시기금을 사업시행자에게 지원해 재개발·재건축 사업이 원활하게 추진될 수 있다는 장점이 있다.

실제로 우암2구역은 뉴스테이 연계형 정비사업을 통해 2016년 사업지 지정 이후 단 2년 만에 착공에 들어간다. 우암2구역은 지상 35층, 3018세대 규모로 재개발이 진행되며 뉴스테이는 2134세대가 포함된다. 특히 수도권 대형 건설사인 대림산업이 사업을 전반적으로 주도해 주민들의 만족도도 높다. 우암2구역은 오는 6월 철거를 시작으로 올해 12월 착공에 들어갈 예정이다. 지상 38층, 2482세대(뉴스테이 1774세대) 규모의 우암1구역도 지난해 11월 관리처분계획 인가를 얻었다. 2016년 2월 국토부 공모에 선정된 지 2년도 되지 않아 사업을 추진하는 것이다. 다만 감만1구역과 감천2구역은 재개발 추진 과정에서 일부 주민의 반대로 사업이 상대적으로 더디게 진행되고 있다.

동의대 강정규(부동산학과) 교수는 “입지 면에서 상대적으로 외면받았던 낙후 지역이 뉴스테이 사업과 연계해 개발에 속도를 내고 있다는 점에서 긍정적이다”며 “특히 8년 동안 장기 거주가 가능하다는 점, 주변 시세의 90% 수준의 임대료를 꾸준히 받을 수 있다는 점에서 시행사 측에서의 사업성도 보장된다”고 밝혔다.

■임대주택 1만여 세대, 전망은

전문가들은 대규모로 공급되는 뉴스테이에 대해 상황을 지켜봐야 한다는 의견을 내세우고 있다. 그동안 주거 입지 면에서 외면을 받았던 지역을 대상으로 임대주택이 공급되면 주거환경 개선 측면에서는 긍정적으로 내다볼 수 있지만, 부동산 규제 속에서 임대주택에 실제로 얼마나 입주할지는 지켜봐야 한다는 입장이다.

현재 우암2구역에서 조합원이 보유한 분양권에 대한 프리미엄은 최대 5000만 원 수준. 3.3㎡당 1400만 원 수준인 대연동보다 가격도 훨씬 싸 투자자의 관심을 모으는 것으로 알려졌다. 바른부동산아카데미 박영숙 대표는 “부산의 적정 아파트 공급량은 연간 1만5000세대 정도인데, 최근 몇 년 동안 2만 세대가 넘는 아파트가 꾸준히 공급됐다”며 “뉴스테이 입주 시기인 2020년 초반 입주 물량으로 전환되는 시점이라 상황을 지켜봐야 할 것”이라고 밝혔다.

솔렉스마케팅 김혜신 부산지사장 역시 “임대아파트는 도심에서 외곽으로 확장해 나가는 구조로 이뤄져야 한다”며 “도심에서 활동하는 젊은 직장인이 외곽 지역의 집을 구하려고 하지는 않을 것이다”고 내다봤다. 민건태 기자 fastmkt@kookje.co.kr

◇ 뉴스테이 연계형 정비사업 현황  (단위: 세대) 구역 위치 총 세대 수 뉴스테이 조합원 의무임대 임대사업자 우암1재개발 남구 우암동 189 일원 2482 1774 601 126 생보부동산신탁 우암2재개발 남구 우암동 129 일원 3018 2134 804 156 대림산업 감만1재개발 남구 감만동 312 일원 9520 6190 2839 491 한국토지신탁 감천2재개발 사하구 감천동 94-1 일원 3148 2066 886 174 글로스타 AMC    계 1만8168 1만2164 5130 947