- 부산 아파트 가격 상승률 대부분
- 물가 상승률보다 낮아 적용 안돼
- 초고층 아파트 들어서는 서구
- 재건축·재개발 활기 수영구 등
- 조건 만족하는 단지 등장할 수도
민간택지에 대한 분양가 상한제가 이달 중 부활한다. 분양가는 청약률에 미치는 주요 요소 중 하나인 만큼 부산도 상한제 대상 지역으로 분류될 지 관심이 모아지고 있다. 현재 부산지역 아파트 가격 상승률은 물가 상승률을 밑돌고 있어 당장 적용될 가능성은 낮으나 호재가 많은 일부 지역은 가격 상승이 이어지면 ‘적용 반경’에 들어갈 수도 있다.
분양가상한제는 아파트를 분양할 때 땅값과 건축비를 고려해 분양가가 일정수준을 넘지 못하게 제한하는 제도로 대표적인 집값 안정화 정책이다. 2007년 주택법을 개정해 전면 시행되기 시작했으나 까다로운 조건으로 적용사례가 많지않아 사실상 사문화됐다. 그러나 최근 서울 강남 재건축 단지를 비롯해 전국 곳곳에서 고분양가 단지가 늘어나면서 정부가 적용 요건을 완화해 분양가상한제를 부활시키기로 결정했다. 분양가 상한제가 적용되면 분양가가 현 시세보다 10~15%가량 떨어질 것으로 업계에서는 보고 있다.
이번에 완화된 적용 요건을 보면 우선 최근 3개월 간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 넘어야 한다. 이 조건을 충족하면서 ▷최근 1년간 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배를 넘어선 경우 ▷분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5 대 1을 초과하는 경우(국민주택규모 이하는 10:1) ▷3개월간 주택거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 경우 중 하나를 만족하면 된다.
우선 주택가격 상승률과 물가 상승률의 관계를 보자. 5일 동남지방통계청에 따르면 최근 3개월간 부산지역 물가상승률은 0.86%다. 한국감정원에 따르면 이 기간 부산지역 주택가격 상승률은 0.39%로 물가상승률의 절반 수준에 머무르고 있어 분양가 상한제가 당장 적용될 가능성은 낮은 상황이다.
그러나 구·군별로 상황은 조금씩 다르다. 서구의 경우 지난 3개월간 주택가격 상승률이 0.83%로 물가상승률에 근접해 있다. 부산의 아파트 가격은 신규 분양 단지의 성공 여부에 따라 오르내리는 경우가 많은데, 이달 중 서구 암남동에서 서부산권에서는 처음으로 69층 초고층 단지가 분양을 앞두고 있는 상황이어서 이 단지의 분양 성공 여부에 따라 향후 지역 아파트 가격 상승률이 다시 가팔라질 수 있다.
서구 뿐만 아니라 이달 중 곳곳에서 분양이 잇따르는 것은 가장 큰 변수다. 수영구의 경우 지난 3개월 아파트가격 상승률이 0.52%로 물가상승률에 미치지 못하지만 최근까지 분양한 단지가 수백 대 1의 경쟁률을 넘어선데다 이달 중 ‘광안 자이’가 분양을 준비 중이어서 시장 분위기가 되살아날 가능성도 있다. 특히 수영구는 재건축 아파트가 가격 상승을 앞서 이끌고 있는 만큼 재개발·재건축 구역 진척 속도가 빨라지면 덩달아 아파트 가격도 다시 빠르게 상승할 수 있다.
이외에 최근 수년 간 부산 분양 단지 청약 경쟁률은 대부분 5 대 1을 초과해 경쟁률 조건을 만족하는 단지가 등장할 가능성은 높고, 분양가격 역시 청약조정지역만 주변시세의 110%로 제한되고 있는데다 아파트 가격이 워낙 가파르게 상승해온 것을 감안하면 물가상승률을 훨씬 넘어설 수도 있다. 그러나 최근 주택거래량은 급감하고 있는 추세여서 거래량 조건을 만족하는 곳은 드물 전망이다. 실제로 지난 8월과 9월 부산지역 주택거래량은 각각 6133건, 5326건으로, 지난해 동기간 9073건, 8659건에 비해 크게 줄어들었다.
전국적으로 보면 경기도 성남시 분당구, 대구 수성구의 경우 8·2 대책 이후 풍선효과 등으로 가격이 급등하면서 분양가상한제 적용 가능성이 커지고 있는 상황이다.
솔렉스마케팅 김혜신 부산지사장은 “분양가 상한제는 결국 공급자를 규제하는 정책 중 하나여서 다른 규제책과 맞물려 장기적으로는 공급부족을 불러올 가능성도 있다”며 “부산의 경우 청약경쟁률 등 부차적인 조건은 갖추고 있으나 선제조건인 매매가 상승률의 경우 최근 가격이 안정세를 찾아가고 있어 당장 분양가 상한제 적용을 받지는 않을 것을 본다”고 말했다.
※분양가 상한제
집값 안정화의 일환으로, 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말한다. 이 제도는 공공택지에 건설하여 공급하는 공동주택뿐 아니라 민간택지에도 적용되며 주상복합도 포함된다.
하송이 기자 songya@kookje.co.kr
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