주부 김모(35·부산 동래구) 씨는 지난해 투자 목적으로 부산 남구의 한 아파트 분양권을 웃돈(프리미엄) 3000만 원을 더해 사들였다. ‘다운계약서’ 작성이 일반적이라는 부동산 중개인의 말에 계약서상 웃돈은 700만 원으로 기재했다. 그러다 올해 잇단 부동산 대책으로 시장이 식자 김 씨는 분양권을 다시 팔기로 마음먹고 상황을 알아보다가 깜짝 놀랐다. 최근엔 부동산 중개인도, 매수자도 몸을 사리면서 다운계약서 관행이 사실상 사라진 것. 이에 따라 실제 웃돈은 5000만 원으로 2000만 원이 더 올랐지만 신고가 기준으로 보면 양도차액이 4300만 원이나 돼 양도소득세만 1700만 원 가량 물게 됐다.

부동산 중개업소. 국제신문DB

부동산 활황세가 한풀 꺾이면서 관행처럼 이어져 오던 다운계약서 작성 관행이 실종돼 분양권에 웃돈을 얹어 되팔 경우 세금폭탄을 떠안을 수 있다는 우려가 확산되고 있다.

26일 부산지역 부동산 업계에 따르면 올해 초까지만 해도 분양권 거래 시 다운계약서 작성은 비일비재했다. 다운계약서는 매도자가 부담하는 양도소득세를 낮추기 위한 수법으로, 이를 쓰는 조건으로 가격이 형성되다 보니 매수자 역시 요구에 응할 수밖에 없는 구조였다. 이때 계약서에 기재하는 웃돈은 통상 실제 금액의 30~40% 수준이다.

그러나 최근 정부가 집중 단속을 벌이는 등 부동산 거래 불법행위에 제재를 강화하면서 분위기가 급변했다. 단속을 우려한 거래 당사자와 중개인들이 실제 거래 금액에 맞춰 신고하는 경우가 많아진 것이다. 이에 따라 과거 분양권 매입 과정에서 다운계약서를 썼던 매수자가 이를 되팔 때 세금폭탄을 떠안게 됐다. 앞선 김 씨처럼 실제 수익보다 서류상 수익이 훨씬 크게 잡힌 것이다. 웃돈이 많이 오르지 않았다면 오히려 수익보다 세금이 더 많아지는 경우도 발생할 수 있다. 예를 들어 5000만 원의 웃돈을 주고 구매하면서 2000만 원으로 계약서를 쓴 뒤 이를 6000만 원으로 되팔았다면 실제 수익은 1000만 원이지만 양도소득세는 최고 2000만 원(매입 후 1년 이내 기준) 가량 물어야 한다.

‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’에 따르면 다운계약서 작성 사실을 자진신고하면 최초 1인에 대해서는 과태료(실제 가격과 다운계약서상 가격 차이에 따라 실거래가의 2~4%)가 면제되고 실제 거래금액으로 되팔 수 있으나, 이 경우 최초 매도자가 세금이나 과태료 폭탄을 맞을 수 있어 선뜻 신고하기가 쉽지 않다. 더욱이 내년부터 청약조정지역에서는 현행 6~50%인 분양권 양도소득세가 일괄 50%로 상향조정돼 계속 보유하고 있으면 오히려 더 큰 손해를 볼 수도 있다.

솔렉스마케팅 김혜신 부산지사장은 “시장이 안정화되면서 다운계약서를 작성한 게 결국은 피해로 돌아오게 된 것”이라며 “자진신고하는 것이 나을지 양도세를 부담하는 것이 나을지 상황에 따라 잘 따져봐야 한다”고 말했다.

하송이 기자 songya@kookje.co.kr