용산국제업무지구 개발사업이 끝내 청산 절차에돌입했다.

이 사업 최대 주주인 코레일은 8일 오후 이사회를 열어 사업협약과 토지매매계약 해제를 결의했다.

코레일은 사업 시행사 드림허브 프로젝트금융회사(PFV·이하 드림허브) 지분의 25%를 보유한 최대 주주이자 사업 부지에 포함된 용산 철도정비창의 땅주인이다.

땅값을 돌려주면 토지매매계약이 해제되고 사업구역 지정이 취소돼 자동으로 청산 절차를 밟게 된다.

전문가들은 이 사업이 첫삽도 뜨기 전에 무너진 원인으로 부동산경기 침체를 첫손에 꼽았다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "2008년 리먼 사태를 기점으로 미국발 금융위기가 불거져 용산 등 대형 개발사업이 구조적인 위기에 봉착했다"면서 "특히 용산사업은 글로벌 프로젝트라 더 타격이 컸다"고 분석했다.

실제 서울 상암 DMC에 133층 높이의 랜드마크빌딩을 세우는 프로젝트와 인천 용유·무의도에 관광·문화·레저 복합도시인 에잇시티(8city)를 조성하겠다는 프로젝트 등도 자금난으로 줄줄이 좌초 위기에 놓였다.

그러나 용산사업이 파국을 맞기까지는 비싼 땅값, 취약한 자본구조, 무리한 사업부지 확장 등 내부적인 모순도 결정적인 역할을 했다.

코레일 자체 분석에 따르면 용산 철도정비창 땅값은 당초 8천억원대에 불과했지만 부동산 거품과 건설업체간 과당 경쟁으로 10배인 8조원까지 치솟았다.

현재 이 부지의 가치는 3조8천억∼4조원 수준으로 평가된다.

최원철 한양대학교 건축공학부 겸임교수는 "용산은 예상 땅값이 4조원이었는데 8조원을 썼다"면서 "땅값이 비싸니까 수지를 맞추기 위해 아파트보다 분양가가 비싼상업시설을 많이 넣어 전체 사업성은 더 떨어졌다"고 전했다.

국내외에서 성공한 프로젝트파이낸싱(PF)사업은 자기자본비율이 최소 10∼20%인반면 용산사업은 3.77%에 불과해 태생적으로 외부 환경 변화에 취약하기도 했다. 인허가권자인 서울시가 오세훈 전 시장의 '한강르네상스' 프로젝트와 용산사업을 연계해 서부 이촌동 일대를 개발 계획에 끼워넣어 보상비 3조원이 추가되고 반대주민들이 집단 민원에 나선 것도 큰 부담으로 작용했다.

박원순 시장 당선 이후 서울시는 입장을 180도 바꿔 주민의견 수렴에 나서는 등인허가를 보류했다.

이에 더해 코레일과 롯데관광개발 등 주요 주주들은 자금 조달을 둘러싸고 의견을 좁히지 못해 끊임없이 서로를 비방하고 반목했다.

코레일은 금융위기 이후 자금을 추가 조달하기 위해 삼성물산을 비롯한 건설사들에 PF보증을 요구했고 삼성물산은 지분만큼만 책임을 지겠다고 반발하다가 2010년9월 대표주관사 지위를 반납, 사실상 발을 뺐다.

이후 삼성물산 지분 45.1%를 임시로 넘겨받은 롯데관광개발이 자산관리위탁회사(AMC) 용산역세권개발㈜의 지분 70.1%를 보유한 최대 주주로 발돋움하자 코레일과 주도권 다툼이 벌어졌다.

코레일은 사업 환경의 변화에 맞춰 용산역 철도정비창 부지부터 단계적으로 개발하자고 주장했고, 롯데관광개발을 비롯한 민간 출자사들은 당초 계획대로

일괄 개발해야 한다고 목소리를 높였다.

결국 용산사업은 지난 3월 12일 만기를 맞은 자산담보부기업어음(ABCP) 2천억원에 대한 선이자 52억원을 내지 못해 채무불이행(디폴트)를 선언했고, 이는 사업 청산의 방아쇠를 당긴 셈이다.

이들은 스스로 갈등을 조정할 능력이 없다는 것이 입증됐지만 주무부처인 국토해양부는 민간 부동산개발사업에 개입하지 않겠다는 기존 입장만 되풀이했다.

코레일은 9일 드림허브에 돌려줘야 할 토지반환대금 2조4천억원 중 5천400억원을 곧바로 반납하기로 했다.

이 돈을 반환하면 드림허브는 사업 시행사 자격을 잃게 돼 사업 청산 절차를 밟아야 한다.

이어 6월까지 나머지 땅값을 모두 갚고 용산 철도정비창 부지의 소유권을 되찾는 한편 이달 말까지 드림허브에 협약이행보증금 2천400억원을 청구할 계획이다. 연합뉴스