투자를 목적으로 하거나 증여·상속처럼 비자발적 상황에서 2주택자가 됐다면 어떤 주택을 먼저 팔아야 절세에 유리할까. 우선 주택 보유기간이 비과세 요건을 충족못하는 '3년 미만'이라면 해를 달리해서 매매하는 것이 최선이다. 기본공제 250만 원을 각각 공제받을 수 있기 때문이다. 특히 같은 해에 매매를 하면 소득이 높아져 높은 누진세율을 적용받지만 해를 달리하면 상대적으로 낮은 세율이 적용된다.
보유기간이 1년 미만 혹은 2년 미만이라면 되도록 1년 혹은 2년 이상을 채워서 파는 것이 유리하다. 1년 미만(50%)이나 2년 미만(40%)은 높은 단일 세율이 적용되는 반면 2년 이상 보유한 경우 6~35%의 세율을 적용받는다.
주택 보유기간이 모두 3년 이상 됐다면 시세차익이 적은 매물을 먼저 팔고 차익이 큰 매물은 비과세를 받는 것이 유리하다. 1주택 보유자가 다른 곳으로 이사를 가기 위해 대체주택을 취득한 경우(일시적 2주택) '대체주택 취득일로부터 2년 이내'에 종전 주택을 매매하면 비과세를 적용받을 수 있다. 단, 종전주택의 경우 3년 이상 보유(서울 외 일부지역 2년 거주) 요건이 충족되어야 한다.
혼인 또는 부모를 모시기 위해 2주택이 된 경우는 '5년 이내에 먼저 매도하는 주택'에 대해 비과세를 받을 수 있다. 이 때도 매도하는 주택은 비과세 요건 (3년 보유·서울 등 일부 3년 보유 및 2년 거주)을 충족해야 한다. 부산의 아파트 한 채를 5년 전에 취득한 A 씨와 경남 김해의 빌라 한 채를 1년 전에 취득한 B 씨가 올해 결혼한 경우를 보자. 둘 중 한 채를 팔 계획을 갖고 있다면 혼인한 날로부터 2년 동안은 A 씨가 보유한 아파트에 대해 비과세(B 씨의 보유기간은 아직 3년이 안됐다)만 된다. 혼인한 날로부터 5년 내에는 둘 중에 어느 것을 매매하더라도 비과세가 가능하다.
분가한 1주택 보유자가 부모로부터 주택을 상속 받아 2주택이 된 경우를 보자. 상속주택은 기존 주택의 비과세 산정 시 주택수에 포함시키지 않는다. 따라서 기존 주택의 보유기간이 3년 이상만 되면 2주택이라도 비과세가 가능하다.
이상근 세무사
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