1가구 2주택자라도 양도세를 면제받을 수 있는 예외가 있다. 소유 주택 가운데 '특례 주택'은 주택수 계산에서 제외된다.
우선 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지 신축된 미분양 국민주택(1985년 12월 31일 이전 신축된 공동주택 포함)을 1986년 1월 1일 현재 5채 이상 장기 임대하고 있다면 주택수 계산에서 뺀다. 또 1999년 8월20일부터 2001년 12월 31일까지 새로 지은 미입주 국민주택(1999년 8월 19일 이전 신축된 공동주택)을 1999년 8월 20일 현재 2채 이상 장기 임대해도 일반주택은 비과세 받을 수 있다.
1995년 10월 31일 현재 미분양 국민주택(서울 제외)을 1995년 11월 1일~1997년 12월 31일 취득하거나 1998년 2월 28일 현재 미분양 국민주택(서울 제외)을 1998년 3월 1일~1998년 12월 31일 매입해 5년 이상 보유 또는 임대하고 있으면 역시 1가구 1주택 산정 때 주택수에서 배제한다. 비수도권의 주택을 2008년 11월 3일부터 올해까지 취득(매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택 포함)한 과세특례(장기보유특별공제 최대 80%) 대상 미분양 주택도 '특례 주택'에 해당한다.
지난해 2월 12일~올해 2월 11일까지 취득한 미분양 주택(서울 제외)도 주택수에 포함되지 않는다. 특히 수도권을 제외한 미분양 주택을 내년 4월 30일까지 최초 매매계약을 체결하고 취득(계약금 납부 포함)한 특례주택도 일반주택 비과세 판단 때 주택수에 포함시키지 않는다.
마지막으로 2003년 8월 1일~내년 연말까지 취득한 '농어촌 주택'이나 지난해 1월 1일~내년 연말까지 매입한 '고향주택'과 '상속주택'도 주택수에서 제외된다는 점을 알아두자. 고향주택이란 ▷가족관계등록부에 10년 이상 등재된 기준지이면서 10년 이상 거주한 사실이 있는 시·군과 연접지역에 소재 ▷비수도권지역과 투기지역·관광단지가 아닌 인구 20만 명 이하 시지역 ▷대지면적이 660㎡ 이하이고 건물면적이 150㎡(공동주택은 116㎡) 이내 ▷가액기준으로 주택과 부수되는 토지의 취득당시 기준시가 합계액이 2억 원이하 ▷기존 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면·시 또는 연접한 읍·면·시에 소재하지 않아야 한다.
이상근 세무사
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