대규모 공공사업에 따라 토지를 수용당하는 주민들이 많다. 국제산업물류도시가 들어서는 부산 강서구에는 올해 토지보상금이 1조 원 넘게 풀린다. 이 때 보상금으로 다른 부동산을 구입할 계획이라면 몇 가지 조건만 충족하면 취·등록세를 면제받을 수 있다.
우선 수용되는 토지를 공익 사업자와 협의해서 매도(수용)해야 새로 취득한 부동산이 비과세된다. 보상금을 마지막으로 수령한 날부터 1년 이내에 대체 부동산을 취득해야 한다는 점도 알아두자. 공사 중인 아파트를 분양받는 경우에는 1년 이내에 분양 계약만 체결하면 된다. 대체 부동산 매매계약 체결일이 협의매수 계약일이나 사업인정 고시일 이전이라면 비과세 혜택을 받지 못한다는 데 주의하자.
새로 취득하는 부동산의 소재지와 용도 역시 따져봐야 한다. 만약 '농지 외 부동산'을 매입하려 한다면 수용된 부동산 소재지가 특별·광역시도나 경계가 맞닿은 연접 지역(투기지역 제외)에 있어야 비과세를 받을 수 있다. 대체 취득하는 부동산의 소재지가 수용되는 토지 소재지 외의 지역에 소재하는 경우에는 비과세가 적용되지 않을 수 있다.
농지는 투기지역을 제외한 전국 어디든 취등록세를 면제받을 수 있다. 여기서 농지란 경작을 위해 필요한 농가 주택(총 보상금액의 50% 미만인 가액)도 포함된다. 대체 취득한 부동산의 가액이 수용되는 종전 부동산 가액보다 많을 경우에는 초과액에 대해 취득세가 부과된다. 수용되는 종전 부동산 가액의 범위 내에서만 비과세가 된다는 의미다. 지주는 부동산이 수용 당하는 공익사업지역에서 1년 이상 계속해서 주민등록을 보유하고 있는 '현지인'이어야 한다.
만약 주민등록은 있는데 실제 거주하지 않으면 '부재 부동산 소유자'에 해당돼 세금이 부과된다. 상속으로 부동산을 취득하는 때에는 상속인과 피상속인의 거주기간을 합해서 1년 이상인지를 계산하면 된다.
마지막으로 보상금을 받아 대체 취득한 부동산이 별장, 고급주택, 고급오락장, 골프장이라면 도리어 중과세 된다는 점도 알아두자.
이상근 세무사
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