주요 부동산 플랫폼에 따르면 5월 현재 부산의 20년 이상 된 노후아파트는 약 49만 가구, 이중 매매 물건으로 등록된 아파트 숫자는 1만8000~2만5000세대로 추산된다. 그런데 실제 부동산중개소 등에서 들을 수 있는 노후 아파트 관련 매매 소식은 거의 없다. 매매계약 체결이 몇 년째 이뤄지지도 않고 소비자의 발길도 뜸하다는 것이다. 물론 위치에 따라 차이는 있겠으나 일부 사업성이 있는 재개발 재건축 단지를 제외하고는 대동소이하다고 봐도 무방할 것이다.
수요와 공급은 서로 적정한 수준에서 이뤄져야 한다. 아파트는 이전까지는 평생 내집마련의 대상이었으나 이제는 고가의 소모품으로 인식되면서 살고 싶은 지역으로 이동하는 임시 거주지 개념으로 바뀌고 있다. 일부 경제적 여건이 좋은 이를 제외한 대부분의 급여생활자는 노후 아파트든 신축 아파트든 한 번 내집 마련을 하고 나면 입지가 더 나은 역세권 등으로 이동이 어렵게 된다. 현재 보유한 노후 아파트의 구매 수요가 거의 없기 때문이다. 도시의 노후화가 깊어가는 이유이기도 하다.
이런 상황에서 시민의 삶의 질을 올려주면서 공공에 대한 기여를 할 수 있는 주택 정책은 없을까? 여태껏 역세권 개발, 소규모주택정비법 등에 따라 이런 문제들을 해소하고자 했으나 부산시 기준 몇 군데를 제외하고는 뚜렷한 해법을 찾지 못하고 있는 실정이다. 그리고 이런 문제를 좀 더 효율적이고 객관적으로 해소할 수 있는 ‘도심복합개발법’은 2024년 2월 공포된 이후 관련 하위 규정의 미비로 아직 실행할 수 없는 단계다.
만약 도심복합개발법의 취지대로 구역계(사업구역 면적) 5000㎡ 이상의 역세권 등에서의 개발 취지를 잘 살릴 수 있다면 부산시의 구도심지 내 주거약자는 저렴한 가격으로 인프라가 우수한 역세권 등으로 이동할 수 있는 여건이 마련되면서 삶의 질 향상이 이뤄질 수 있다. 예를 들면 10개의 역세권에 역 단위당 200~300세대의 공공주거복합시설이 건립되면 2000~3000세대의 복합 주거공간이 빠른 시간내에 합리적이고 창의적으로 만들어 질수 있다는 것이다.
도심복합개발법이 활성화됐을 때 혜택은 청년 신혼부부 실버계층 등으로 확산되며, 도시는 신도시급 준도시를 도심지 교통요지에 건설하는 효과가 있고, 원도심과 구도심의 활력을 불어넣는 등 1석 3조의 효과를 누릴 수 있다. 또한 시는 도심복합개발법의 시행으로 얻는 주택이나 현물 등의 기부채납액 등으로 노후화해 매매가 어려운 아파트를 구입, 적은 금액의 임대료를 받고 취약계층을 보호할 수 있는 장치를 마련할 수 있다. 도심지 내 빈집 등을 취득해 소규모공원 작은도서관 지역민쉼터 등 지역에 활력을 불어 넣을 수 있는 기회 역시 창출할 수 있다.
아무리 좋은 제도가 있다 한들 감나무 밑에서 감 떨어지기만을 기다려서는 안된다. 도시는 시간이 지날수록 노후 건축물을 양산할 수 밖에 없고 끊임없는 재생과 이동을 필요로 한다. 도심복합개발법은 천편일률적인 재개발 재건축의 패러다임을 바꿀 수 있으며 미래의 도시 공간 구조나 미적 기능 향상에도 기여를 할 수 있으며 지역회사들의 참여로 부산 경제 활성화에도 좋은 대안이 될 수 있다.
여기에는 각계각층 건축 관련자나 부산시의 도심복합개발법의 각별한 관심과 실행에 대한 의지가 절실하다. 굳이 선진국의 사례 등을 본받지 않아도 이미 도심복합개발법이 가진 시간과 공간의 효율적 활용성, 그리고 시행방식의 투명성, 한정된 인프라를 잘 활용할 수 있는 법률적 제도를 제대로만 이해하고 적용할 수 있다면 부산은 머지않은 미래에 살기 좋은 도시를 만들어 낼 수 있을 뿐만 아니라 세계 여러나라에서 벤치마킹하는 도시로 거듭 날 수 있을 것이다.
감나무에서 설익은 감은 떨어지지 않는다. 그러나 그 감이 잘 익기 전에 제대로 관리해야 하며 때가 되었을 때 수확해야 맛있는 감을 먹을 수 있다. 그 감이 땅 바닥으로 떨어지는 순간 이미 기회는 지나갔다고 봐야 한다. 부산시는 글로벌 해양수도로서의 경쟁시대에서 살아 남기 위해서라도 도심지 인프라가 형성된 학교·병원·문화체육시설이 이미 갖춰진 교통요충지에 공공주거 개념의 공공시설들이 건축될 수 있는 도심복합개발법의 취지를 잘 살려야 한다. 시민이 원하는 도시공간으로 거듭날 수 있는 계기를 마련해주기 바란다.
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