‘자가 보유율’에 대한 관심이 커지고 있다. 대통령도 공식석상에서 “아파트 가격도 중요하지만 자가(自家) 보유율이 더 중요하다고 본다” 라고 말할 정도다. ‘자가 보유율’은 자기 집을 소유한 가구의 비율을 의미하고, ‘자가 점유율’은 개인이 자신이 소유한 주택에서 사는 거주 비율을 뜻한다.

우리나라 자가 점유율은 2016년 기준으로 56.8%다. 자가 보유율은 59.9%다. 전체 가구의 60% 정도가 자기 집에서 살고 있거나 자기 집을 보유하고 있다는 뜻이다. 부산지역도 10가구 중 4가구는 주택을 소유하지 못했다. 지난해 말 기준 자가 보유율은 미국이 64.2%이며 일본 61.9%, 캐나다 66.5%, 영국 64.2%, 프랑스 64.9% 등으로 알려지고 있다. 자가보유율과 자가점유율이 모두 100%가 되는 것이 이상적이다.

하지만 현실에서 투자를 목적으로 한 다주택자로 인해 이상적인 주택 환경이 만들어지지 못하고 있다.

이상적인 환경을 만들기 위해 규제를 한다면 이는 시장 경제 원칙을 제한할 수 있는 일이 될 수도 있다. 따라서 역대 정부의 부동산 정책은 부동산 시장 부양과 규제를 되풀이하는 수준에서 벗어나지 못했다.

현 정부는 강한 규제로 부동산 가격 억제를 가하고 있지만, 세밀하게 따져보면 부동산 경기 부양책도 찾아볼 수 있다. 바로 준공공 임대주택 사업이다. 다주택자 중 대출규모가 크지 않고 현재의 소득으로 대출 원리금 상환능력이 충분한 경우 준공공 임대주택 사업자로의 전환이 유리한 전략일 수도 있다. 주택을 많이 보유하며 얻게 되는 기대수익률을 낮추는 대신 절세를 통해 더 큰 이익을 볼 수도 있기 때문이다. 수익형 부동산 중 최대 수혜 종목이 준공공 임대주택 사업이라는 말까지 나올 정도다. 실제로 양도소득세를 계산해 보면 보유보다 준공공 임대주택 사업자로 등록한 뒤 8년 후 매각을 하면 최대 3분의 1까지 세금을 덜 내는 경우도 있다.

사정이 이렇다보니 국토교통부 발표에 따르면 올해 1월에만 9313명이 임대사업자로 신규 등록했다. 작년 1월 등록자는 3799명이었으니, 2배가 넘는 증가율이다. 서울 강남의 부동산 부자들이 준공공 임대주택 사업을 하는 이유다.

양도소득세 계산시 장기보유특별공제율을 70% 적용해주기 때문인데 조건은 전용면적 85㎡ 이하, 임대의무기간 및 임대료 연간 상승률 5% 제한을 반드시 지켜야 한다.

강정규 동의대 부동산대학원장