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"LTV 규제 풀면 서울 아파트 값만 오른다"

한국은행 ‘자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점’ 보고서

금리 올리면 서울 주택 자산가치 하락 효과 커

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윤석열 정부가 주택담보대출비율(LTV) 조정 등 점진적으로 부동산 규제 완화를 추진하기로 한 가운데, LTV를 상향조정하면 서울 지역 아파트 가격만 오르는 것으로 나타났다. LTV 규제가 느슨해지면 서울 아파트 구입이 용이해지고, 결과적으로 지방주택의 수요와 가격을 하락시킨다는 것이다.

한국은행 조사국 성병묵 차장, 김찬우 과장, 황나윤 조사역이 23일 발표한 ‘자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점’ 보고서는 “대출규제 완화는 서울지역 아파트의 자산가치를 상승시키는 반면 지방 아파트의 자산가치는 하락시키는 것으로 분석됐다”며 “주택시장의 안정을 위해서는 장기적 관점에서 공급정책의 일관성을 유지하는 것이 중요하다”고 강조했다.

보고서에 따르면 여러 주택정책 중에서도 주택공급의 효과는 지역과 주택 유형에 상관없이 동일하게 나타난 반면, 금리와 대출규제 효과는 지역과 주택유형에 따라 다르게 나타났다.

금리를 올릴 경우, 주택이 자산으로서의 성격이 더 강한 서울에서 자산가치 하락 효과가 더 컸다. 지방에서는 큰 영향을 받지 않는 것으로 나타났다. LTV를 상향 조정하면 서울 지역 아파트의 자산가치 반응은 일정 기간 0 이상(+)을 유지하며 오른 반면 지방 아파트의 자산 가치는 0 이하(-)에서 움직이며 하락했다. 서울 아파트의 구입여건이 개선되면 서울주택의 수요가 증가하지만 대체관계에 있는 지방 아파트의 수요는 감소하기 때문이라는 분석이다.
LTV를 상향 조정하면 서울 지역 아파트의 자산가치 반응은 일정 기간 0 이상(+)을 유지하며 오른 반면 지방 아파트의 자산 가치는 0 이하(-)에서 움직이며 하락했다. 한국은행 자료.

보고서는 지역과 주택유형에 관계없이 효과를 보이는 주택공급 정책을 일관성 있게 추진할 것을 제안했다. 주택공급을 늘리면 자산가치는 지역과 유형에 관계없이 하락했기 때문이다. 서울에서의 주택공급 증가는 월세 및 주택 자산가치를 낮추는 요인으로 작용했다. 지방에서는 주택공급 증가에 따른 자산가치 하락 효과가 단독주택보다 아파트에서 더 뚜렷했다.

이와 함께 공급 규모, 분양 가격 등의 양적인 측면 외에도 주민의 실거주 환경 개선에 중점을 둬야 한다는 점도 강조했다. 주택이 자산이 아닌 내구재(주거 서비스)로서 특징이 중요한 요인이 되도록 해야 한다는 것이다. 또 그간 주택이 아파트 등 동일한 형태로만 공급되다 보니 동질성이 높아져 소비재보다 자산으로서의 성격이 강해진 측면이 있는 만큼, 다양한 주택을 공급하는 방법을 모색해야 한다고 제언했다.

성병묵 차장은 “주택공급 계획을 시기, 지역, 주택유형별로 이해하기 쉽게 공표하고, 장기적으로는 소비자의 선호, 수요 등 여건 변화에 따라 공급계획의 변동과 그 원인을 상세히 알리는 것도 정책의 신뢰성을 높이는 데 기여할 것”이라고 밝혔다. 새 정부의 LTV 완화 방침에 따른 주택가격 전망을 묻는 질문에는 “총부채원리금상환비율(DSR)과 LTV 등 두 가지 규제가 현재 시행 중인데 규제가 어디에 적용되느냐에 따라 LTV 규제를 받지 않더라도 DSR 규제를 적용받는 경우가 있다”며 “이번 보고서는 LTV 완화의 경우를 가정한 것으로, DSR규제까지 고려한 추가 분석이 필요하다”고 밝혔다.
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