9·13 부동산 대책이 발표됐다. 부동산 시장에서는 고강도 규제가 나올 것이라는 예상을 하며 정부 발표를 지켜봤다. 9·13 부동산 대책의 기조는 주택시장 안정화를 위해 실거주 목적 이외의 주택 거래를 원천적으로 차단한다는 것이다. 주택을 사고팔아 시세차익을 얻는 등의 갭투자가 어려워질 것은 분명하다.

그렇다면 앞으로는 어떤 방식의 부동산 투자가 효과를 볼 것인가. 이번 대책에서 주택임대사업자에 대한 규제는 일부 투기지역에 한정해 대출 규모를 축소하는 것으로 일단락됐다. 공급 중심 시각에서 임대사업자도 주요 공급원으로 보고 있다는 결론을 내릴 수 있다. 이제는 매매 방식의 투자에서 벗어나 정부 정책의 흐름을 읽어가는 투자로 방향을 바꿔야 할 때다.

보유하는 동안 꾸준히 수익을 낼 수 있고, 때에 따라 처분 이익도 함께 누릴 수 있는 투자방식을 선택해야 한다. 바로 수익형 부동산 투자다. 상업용 빌딩, 상가, 오피스텔 등 다양한 수익형 부동산이 이미 시장에서 자리 잡고 있다. 다양한 수익형 부동산 중 경기에 둔감하고 소비패턴의 변화에도 큰 영향을 받지 않는 소형 주거용 부동산의 임대사업투자가 주목을 받을 것으로 예상된다.

불황이 장기화할 것이라는 우려로 신규 창업이 감소하고 폐업이 증가하고 있다. 이런 소비패턴 변화로 상업용 빌딩과 상가는 중심 상권을 벗어난다면 공실에 따른 리스크를 감당하기 어려울 것으로 예상된다. 또 핵심 상권 내의 빌딩이나 상가는 시세가 만만치 않아 접근하기에 적지 않은 부담이 있는 것이 사실이다.

반면 소형 주거용 부동산 즉, 주거를 겸할 수 있는 오피스텔이나 원룸은 생활을 위한 필수재 성격을 지니고 있어 경기 변화에 둔감하다.

그동안 집값은 월급 생활을 하는 사람에게는 소유하기 쉽지 않을 만큼 상승했다. 가족 구성원의 감소와 저출산으로 1~2인 가구는 앞으로도 증가할 것이다. 생활인프라가 잘 갖춰지고 교통이 편리한 지역을 선정해 주택임대사업에 투자한다면 실패확률은 낮아질 것이다. 또한 주택임대업은 취득, 보유, 양도 시 세금 감면 및 면제 등의 혜택도 주어진다.

경제, 소비, 인구변동추이 등의 각종 사회 현상들을 잘 읽어나간다면 분명 수익형 부동산 투자는 성공확률이 높은 투자방식이 될 것이다. 주택임대업은 서민 주거에 기여하는 바가 크기 때문에 정부의 세제 혜택도 받을 수 있어 투기로 분류되지 않는다는 점도 큰 장점이다.

김용균 금호종합부동산그룹 총괄대표