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[부동산 깊게보기] 거주 여부따라 양도세율 달라

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  •  |  입력 : 2018-09-02 19:16:00
  •  |  본지 16면
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교육이나 경제 여건 때문에 외국으로 떠나 비거주자가 된 상황에서 국내부동산을 처분한다든지 혹은 부모가 외국으로 떠난 자녀에게 부동산을 무상으로 이전해주는 경우 세법적용이 거주자와는 다르다. 즉 부동산을 매도하는 주체 또는 수증인이 비거주자라면 1세대 1주택 비과세 및 세금감면이 배제되고, 증여재산공제 혜택 대상에서도 제외된다.

좀 더 구체적으로 살펴보자. 1세대 1주택 비과세 규정은 거주자에게만 적용되므로, 비거주자인 상태에서 취득한 국내주택을 비과세 받기 위해서는 거주자 요건을 충족한 후 2년 이상(조정대상지역내 2년 거주)을 보유해야 가능하다.

1주택을 보유하던 중 해외이주법에 따른 해외이주, 1년 이상의 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하여 비거주자가 된다면 출국일(현지이주의 경우 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날)로부터 2년 이내에 주택을 처분하는 것이 중요하다. 이 경우 비거주자지만 보유기간 및 거주기간에 관계없이 예외적으로 비과세가 인정된다. 하지만 출국일로부터 2년이 지난 후 주택을 처분한다면 비과세가 배제돼 세 부담을 진다.

일정요건을 충족하면 양도소득세를 감면해 주는 제도도 마찬가지로 비거주자의 경우 배제되지만, 일부 적용되는 사례도 있다. 대표적으로 수도권 밖 미분양주택 취득자에 대한 과세특례 등은 비거주자에게도 적용이 되므로 감면내용마다 적용여부를 꼼꼼하게 챙겨볼 필요가 있다.

한편, 해외로 떠난 자녀에게 부동산을 무상으로 증여하는 경우 증여재산공제 5000만 원(미성년자 2000만 원)이 적용되지 않으므로 증여재산공제가 적용되는 거주자보다 세 부담이 늘어난다. 반면 증여세는 부동산을 증여받은 자녀가 부담하는 세금으로 자녀가 소득원이 없어 부모가 대신 세금을 납부해 주는 경우가 있는데, 이런 경우라면 거주자보다 비거주자가 더 유리할 수 있다.
증인이 거주자인 경우는 부모가 대납한 세금을 재차증여로 보고 추가로 증여세를 부담하게 되지만, 비거주자라면 납부의무를 부모와 자녀가 연대하여 납부하도록 규정하고 있어 누가 납부하더라도 상관없기 때문에 추가증여세가 발생하지 않는다.

이렇듯 거주자 인정 여부에 따라 부동산 처분시 세법 적용이 다르므로 본인이 세법상 거주자인지를 잘 판단해야 한다. 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 거주자로 이해하면 되는데, 국적여부 또는 영주권 유무에 따라 판정하지 않기 때문에 한국인이지만 비거주자가 될 수도 있고, 외국인이지만 거주자가 될 수도 있다. 거주자로 인정받기 위해서는 183일 이상 국내에 거주해야하는 직업을 가진 때나 국내에 생계를 같이하는 가족 및 재산의 유무 등이 중요한 잣대가 된다.

이상근 세무사

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