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[부동산 깊게보기] 주택임대소득자, 사업자 등록 절세 효과 따져야

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  •  |  입력 : 2018-08-05 19:20:08
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지난달 6일 발표된 종합부동산세 개정안에 이어 이번에는 주택임대사업자에 대한 세 부담 개편안이 발표됐다.

올해까지 주택임대수입이 연 2000만 원 이하면 비과세가 되지만, 내년 1월부터 보유 주택 수에 따라 월세와 전세보증금의 과세대상이 달라진다.

즉, 2주택 이상 보유자의 월세수입은 무조건 과세가 되고, 만약 1주택 보유자라 하더라도 기준시가가 9억 원이 초과되는 주택이라면 월세에 대해 과세가 된다. 전세보증금에 대해서는 3주택 이상 보유자의 보증금 합계액이 3억 원을 초과하면 과세 대상이 된다.

따라서 갭투자를 통해 3주택 이상 보유하고 있는 투자자들의 세 부담이 커질 전망이다.

좀 더 구체적으로 세 부담을 살펴보자. 주택임대소득도 근로소득 등 다른 소득과 합산하여 세금을 계산해야 하나 임대소득이 연 2000만 원 이하라면 임대소득만 따로 떼서 14%세율을 적용하는 분리과세를 선택할 수 있다.

주택임대소득 외 다른 소득이 없는 상황에서 주택임대소득이 연 2000만 원 이하인 경우 주택임대사업자로 등록한 경우와 등록하지 않은 경우 세 부담 차이는 차이가 클 것으로 예상된다.

현행법상 등록여부를 따지지 않고 무조건 60%의 필요경비를 인정하고, 소득공제도 400만 원을 적용하며, 세액감면 제도는 두고 있지 않다. 하지만 개정안의 내용을 살펴보면 등록여부에 따라 세 부담이 차이가 난다. 등록한 경우 필요경비율이 70%가 적용되는 반면 등록하지 않으면 50%만 인정되고, 소득공제 측면에서도 등록을 한 경우 400만 원이 공제되는 반면 등록을 하지 않은 경우 200만 원만 공제된다. 세액감면도 등록을 한 경우 산출세액의 75%가 감면되는 반면 등록하지 않은 경우 감면 자체가 적용되지 않는다.
주택임대소득이 연 1500만 원으로 똑같은 주택임대사업자로 등록한 이 씨와 등록하지 않은 박 씨의 세 부담 차이를 보자. 개편안에 따르면 이 씨는 1500만 원의 70%가 필요경비로 인정되고, 소득공제가 400만 원이 적용되므로 과세표준이 50만 원이 된다. 이에 14% 세율을 적용하면 산출세액은 7만 원이 되고, 세액감면 75%까지 적용한다면 최종적으로 부담하는 세금은 1만7500원이다. 반면 박 씨의 경우 주택임대사업등록을 하지 않은 경우로서 필요경비가 50%, 소득공제도 200만 원만 적용되어 과세표준이 550만 원이 된다. 이에 14% 분리과세를 적용시 산출되는 세액이 77만 원이 되는데, 세액감면이 적용되지 않으므로 부담세액도 고스란히 77만 원이 된다. 따라서 주택임대사업등록 여부에 따라 75만 원이 넘는 세 부담 차이가 난다는 사실을 알 수 있다.

이상근 세무사

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