지분으로 보유하고 있는 주택도 보유 주택 수에 포함되므로 본인 소유의 다른 주택을 매매할 때 1세대 1주택 비과세 여부에 영향을 미치게 된다. 그럼 상속을 원인으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 '공동상속주택'의 경우는 어떤 영향을 미칠까?

공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 소유한 것으로 보기 때문에 소수지분자들의 공동상속주택은 본인의 소유 주택이 아닌 것으로 여겨진다. 따라서 소수지분자들은 기존에 보유하고 있던 일반주택을 매매할 때 공동상속주택의 보유 여부는 고려하지 않아도 된다.

또 지분이 가장 큰 상속인의 경우는 피상속인으로부터 상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 경우에도 국내에 1채의 주택을 소유하고 있는 것으로 간주해 보유기간이 2년 이상이면 비과세 된다.

예를 들어보자. 보유기간이 2년이 넘은 아파트를 각각 1채씩 보유하고 있던 갑, 을, 병 형제는 부친으로부터 주택 1채를 상속받아 갑 40%, 을 30%, 병 30%로 상속등기를 완료하였다. 상속 당시 별도의 세대를 구성하고 있던 갑, 을, 병이 기존 보유 아파트를 매매할 때 양도소득세 부담은 얼마나 될까? 위에서 살펴본 것처럼 공동상속주택은 지분이 가장 큰 갑의 소유가 되므로 을과 병의 공동상속주택 지분은 주택 수에서 제외되어 기존 아파트를 매매할 때 1세대 1주택으로 간주돼 비과세 된다. 갑 역시 2주택을 보유하고 있는 상황이지만 기존 아파트는 상속 당시부터 2년 넘게 보유하고 있어 '상속주택 비과세특례'를 적용받아 세 부담 없이 기존 아파트를 매도할 수 있다.

여기에서 주의해야 할 사항은 상속 당시 반드시 별도세대원인 피상속인으로부터 상속받는 경우여야 한다. 만약 갑, 을, 병이 상속 당시 동일 세대를 구성하고 있었다면 일반주택 지분 보유처럼 공동상속주택으로 인해 기존 아파트 매매시 모두가 1세대 2주택자로서 세금을 부담해야 한다. 또 상속주택 1채에 대해서만 비과세특례규정이 적용되므로 소수지분의 공동상속주택을 1채가 아닌 2채 이상 소유하고 있다면 소수지분이라 하더라도 모두 주택 수에 포함된다는 사실에 유의하자.

이상근 세무사