부동산은 대체로 가격이 꾸준히 상승하는 자산이다. 오래 보유하다 팔면 더 많은 시세차익으로 세금부담도 커진다. 이런 이유로 양도소득세를 절세하기 위해 자산을 배우자나 자녀 등에게 증여했다가 매매하려는 경우가 많다.

증여되는 시점의 시세가 취득가액이 돼 그만큼 취득가액이 높아져 향후 양도차익을 줄이는 효과가 있기 때문이다.

하지만 배우자나 직계존비속으로부터 건물 등을 증여 받으면 언제 매매하느냐에 따라 취득시기 및 취득가액이 달라져 매매할 때 신중해야 한다.

증여 후 5년 뒤에 매매해야 취득시기 및 취득가액이 증여시점에서 결정되고, 만약 5년 이내에 해당자산을 매매한다면 기존 증여자의 최초 취득 당시를 기준으로 판단(이하 '이월과세')하게 된다.

이는 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위한 특수 관계자 간의 증여로 간주해 높은 세금을 매기기 위한 것이다. 당사자 간 부정한 행위가 있어야 적용되는 것이 아니라 일정 요건이 충족되면 적용되는 규정이므로 이로 인해 절세효과도 누리지 못하고 취득세 등 다른 비용만 부담하는 경우가 발생할 수 있기 때문에 잘 알아두자.

2주택 보유자인 이 씨는 2003년 10월에 3억 원에 취득한 아파트를 2010년 3월(당시 시가 5억 원)에 배우자에게 증여했고, 갑자기 급한 사정이 생겨 이번 달에 6억 원에 매매해야 한다. 양도소득세 부담은 얼마나 될까.

취득시기는 증여일인 2010년 3월이 되고, 취득가액은 증여 당시 시가인 5억 원이 된다.

부담할 세금은 약 2115만 원(지방소득세 포함, 기타 필요경비 배제)정도다. 하지만 배우자 간에 이뤄진 증여로서 증여받은 날로부터 5년 이내 매매해 아파트의 취득시기 및 취득가액은 애초 이 씨의 취득당시를 기준으로 결정된다. 따라서 취득가액은 3억 원이 되고, 취득시기는 2010년이 아닌 2003년 10월이 된다.

만약 2010년 3월 수증 당시 배우자가 부담했던 증여세가 있었다면 필요경비로 인정되는데 위의 사례에서는 자산 가액이 6억 원(배우자 간 증여 시 증여재산공제액)이 안 되므로 필요경비로 인정되는 증여세 부담은 없다. 결국 양도차익이 3억 원이 돼 약 7000만 원(지방소득세 포함, 기타 필요경비 배제)의 양도소득세 부담을 지게 된다. 결과적으로 배우자 및 직계존비속 간 증여라면 증여 후 매매를 언제 하느냐에 따라 세 부담은 약 4000만 원 이상 차이가 난다.

이 때 납세의무자는 수증자인 배우자가 되고, 이 씨가 최초 취득 시 부담한 취득세·등록세·등기비용 등과 수증자가 부담한 증여세는 필요경비로 인정되지만, 2010년 증여 당시 부담한 취득세 및 등록세는 필요경비로 인정되지 않으므로 양도차익 계산 시 주의해야 한다.

또한 증여받은 자산을 양도할 당시 이혼으로 배우자 관계가 소멸했다 하더라도 증여 시점에 배우자와의 관계가 있었다면 위의 이월과세 규정이 그래도 적용된다는 사실도 알아두자.

세무회계 금샘 이상근 세무사(051)582-7077