■ 출연 : 천경훈 킹스마겐 대표

	사진=킹스마겐 천경훈 대표

Q1. 국내거주자가 해외부동산 취득, 보유, 처분시 어떤 신고의무가 있나요?

국내 거주자가 해외부동산을 취득, 임대(운용), 처분시 두 가지 법 규정에 의해 신고의무가 있는데요. 첫 번째는 외국환거래규정에 의한 신고이고, 두 번째는 소득세법상 신고의무가 있습니다.

그 첫 번째로 외국환 거래규정상 신고는 해외부동산을 취득 후 3개월 이내. 보유시 2년마다 그리고 처분시 3개월 이내에 고객이 지정한 외국환거래은행 한곳을 지정하여 거래신고 하시면 됩니다. 외국환거래은행 국내 1금융의 거의 모든 곳이 다 취급한다고 보시면 되겠습니다.

그리고 두 번째는 소득세법상 신고의무는 매년 5월 종합소득세 신고시 함께 (취득, 운용, 처분)에 대한 내용을 신고하시면 됩니다. 단. 2019년 5월 이후 부터는 해외부동산 거래금액이 2억 원 이상 대상만 신고의무가 있습니다.

Q2. 국내 거주자가 해외부동산을 취득, 보유, 처분시 단계별로 발생되는 세금은?

취득, 보유, 처분 세 가지로 나누어 구분할 수 있는데요. 먼저 취득단계 세금은 현지 국가세금율에 따라 현지에 납부하면 되고, 국내에는 납부할 세금이 없습니다. 단, 취득자금이 증여를 받아서 취득하게 된다면 증여세 납부에 대한 부분은 있을 수 있습니다.

보유단계 세금은 기본적으로 현지 국가 세율에 따라 신고 납부하시면 되고, 국내에서는 해외소득과 국내소득을 합산하여 신고 납부하시면 되며, 외국납부세액을 공제를 해 줌으로 이중과세는 적용되지 않습니다.

마지막으로 양도시세금은 양도차손익은 국내부동산과 통산되지 않으므로, 국내 부동산과 해외 부동산은 구분하여 양도 소득세를 계산합니다.

- 해외부동산 양도시 세금의 장점은 해외주택은 국내 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 국내 1가구 1주택자라면 해외부동산을 취득하더라도 국내 주택을 양도시 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다. 또한 국내 다주택자라면 중과 규정을 피할 수도 있습니다.

단점은 국내에 주택이 없고 해외 1주택만 보유하더라도 1가구 1주택의 비과세 혜택은 적용되지 않습니다. 더불어 해외 주택을 장기 보유했다고 하더라도 장기보유특별공제 혜택은 적용 되지 않습니다. 참고로 해외부동산의 양도세의 계산방법은 국내 부동산의 계산방법과 동일합니다.

마지막으로 하나의 팁은 취득세와 보유세는 부동산소재지 국가에서 부과되기 때문에 취득세 및 보유세가 낮은 국가에서는 투자수익률을 높일 수 있을 것입니다.

Q3. 해외부동산 임대수입금액 등 계산시 외화환산은 기준시점은 어떤 날로 하나요?

임대료 지급이 정해진 날. 정해지지 않은 경우는 지급 받은날을 기준으로 합니다.

Q4. 가족의 일부(혹은 일시적으로) 가족전체가 해외주택에서 거주할 경우 비거주자로서 양도세 비과세가 되나요?

해외주택 양도일까지 계속해서 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당된다고 판단되는 경우에는 양도세 납세의무가 있습니다. 국내거주자 해당여부는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단합니다.

Q5. 대표님이 생각하기에 요즘 핫한 나라, 대한민국 국민이 해외부동산을 투자하고 현지에서 생활하기에 가장 편안한 나라는 어떤 나라인가요?

제가 살펴본 이 나라의 매력은 다양한 인종이 있어 인종차별이 없고, 더불어 영어는 물론 중국어 그리고 인도어까지 배울 수 있는 나라이며, 특히 한국인을 좋아하기까지 하는 나라입니다. 또한 공기청정 지역으로 미세먼지가 없고, 지진이나 해일이 없는 나라입니다.

저렴한 생활비로 여유롭게 생활할 수 있는 나라이고, 더불어 높은 의료수준과 교육수준을 가진 나라입니다. 그리고, 이슬람 금융의 허브이며 그로인해 안정적인 금융시스템을 갖춘 나라. 무엇보다 음주 문화가 발달되지 않고, 치안이 안전한 나라이며 상속 증여세가 없는 등 은퇴 이민자들을 위한 세제 혜택이 잘 갖추어져 있고 이민과 효력이 비슷한 장기체류 비자를 어렵지 않게 취득 가능도록 이민자들을 반기는 시스템을 갖추어져 있기 때문에, 제2의 고향을 가질 수 있는 나라입니다.

이 나라는 바로 말레이시아 입니다. 말레이시아 부동산에 대하여 궁금하시거나, 말레이시아 현장 투어에 관심이 있으시다면 저희 킹스마겐 해외사업부로 연락을 주신다면 친절하게 안내하도록 하겠습니다. 지금까지, 신뢰하는 부동산브랜드 킹스마겐 이었습니다. 감사합니다. 김채호 기자 chaeho@kookje.co.kr