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한은 보고서에서 적나라하게 드러난 서울 부산 격차

'자산으로서 우리나라 주택시장 특징 및 시사점' 보고서

‘서울 아파트’ 자산가치가 높을 수밖에 없는 이유에서 1~2위 도시 격차 언급

서울, 부산 성장속도 격차 1.5% 포인트

부산 대비 서울 생산성 145.8%...서비스업 생산성 높아

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한국은행이 23일 발간한 ‘자산으로서 우리나라 주택시장 특징 및 시사점’ 보고서는 금리, 대출정책보다는 지속적인 공급관리를 통해 부동산 가격을 안정시켜야 한다고 주장한다. 그런데, 이 같은 결론을 도출해내는 과정에서 서술된 ‘서울 아파트’의 자산가치가 높을 수밖에 없는 이유를 들여다보면 ‘제2의 도시’라는 수식어가 무색해질 만큼 열악한 부산의 현주소가 낯뜨겁다.

보고서는 2006년 1분기~지난해 3분기 서울 아파트 가격이 연간 4% 상승했는데, 같은 기간 코스피 지수는 연간 4.6% 올랐다고 설명한다. 코스피에 투자하나, 서울 아파트에 투자하나 수익률은 큰 차이가 없었다. 다만, 주식의 가격 변동성이 서울 아파트보다 42배나 높았다는 점을 생각해보면 서울 아파트에 대한 투자가 훨씬 더 안정적으로 수익을 보장한 셈이다.

아파트의 주택 가격 변동성(위험) 대비 가격 상승률을 서울과 지방으로 나눠서 봤을 때, 서울 아파트 가격이 23.3% 변동성에 수익률이 91.9%나 되는 반면, 지방은 서울과 비슷한 수준인 23.2%의 변동성을 보였을 때 수익률은 58.6%였다.

보고서는 우리나라 주택이 자산으로서의 가치가 높은 원인으로 높은 도시화 및 집적으로 인한 안정적 수요, 재개발·재건축 등에 따른 차익기대, 불충분한 재고수준 등을 꼽았다. 사실상 ‘서울 아파트’의 자산가치가 높은 이유와도 동일하다.

수도권의 경우 인구고령화에도 불구하고 인구 및 경제력 집중이 심화되면서 높은 수준의 주택 수요가 유지되고 있다고 보고서는 언급했다. 전국 대비 수도권의 인구 비중은 상승세를 그리고 있으며, 주택수요가 높은 청장년층 인구 비중도 서울이 지방에 비해 상대적으로 높았다.

보고서는 주요국과 비교해서 우리나라는 1위 도시인 서울의 고령화 정도가 상대적으로 낮고 서울, 부산 간 인구집중도 및 경제력 규모 격차도 크다고 지적했다. 2018년 경제협력개발기구(OECD) 자료 기준 서울과 부산 간(1~2위 도시 간) 성장속도 격차는 1.5% 포인트로 미국(-0.6% 포인트), 일본(0.7% 포인트) 등에 비해 큰 것으로 나타났다.

보고서는 “고용유발효과가 크고 임금수준이 높은 지식서비스업이 1위 도시를 위주로 발달하며 노동력 유입을 촉진한다”며 “도시로의 노동력 집중은 일자리 매칭확률을 높이고 생산성을 향상시키는 것으로 알려져 있다. 우리나라의 경우 부산 대비 서울의 생산성이 145.8%로 10개 국 평균(135.7%)을 상회하며 특히 서비스업 부문의 생산성이 높은 것으로 나타났다”고 밝혔다.

서울의 아파트 수요가 높은 원인 중 하나는 높은 사교육 의존도라고 보고서는 지목했다. 사교육 참여율이나 교육비는 서울은 증가세를 보인 반면 지방은 감소세 혹은 소폭 증가에 그쳤다. 2012~2020년 기간 중 서울의 사교육 참여율은 73.5%에서 74.6%로, 교육비 지출은 31만2000원에서 43만3000원으로 38.8% 증가했다. 같은 기간 부산, 울산을 포함한 5대 광역시에서는 사교육 참여율이 71.8%에서 66.1%로 떨어졌다. 이 기간 교육비는 23만5000원에서 27만3000원으로 16.2% 증가했다.

학원 등 사교육 서비스를 제공하는 기관은 전국적으로 볼 때 수도권(서울, 경기)에 집중돼있으며, 서울의 경우 대규모 아파트 단지가 있는 강남, 서초, 송파, 목동, 상계동 등에 밀집해 있었다.김태경 기자 tgkim@kookje.co.kr
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