- 비교사업장 인근 1년 이내 분양
- 상한기준 110→100%로 하향
- 비교대상 선정 자의적 해석 우려

주택도시보증공사(HUG)가 ‘고무줄 분양가 심사’ 논란이 일던 고분양가 사업장 심사 기준을 개선한다. 전체적으로 고분양가 판단 기준을 강화했지만, 비교 사업장 선정 과정을 둘러싼 논란은 여전할 것으로 보인다.

HUG는 고무줄 분양가 심사 논란이 잇따르면서 비교사업장 선정 기준, 고분양가 사업장 판단 기준, 평균 분양가 산정 방식에 개선안을 마련했다고 6일 밝혔다. HUG는 2016년 8월 강남 재건축 아파트를 겨냥해 ‘고분양가 사업장 분양 보증 처리 기준’을 마련한 후 처음으로 제도를 손질했다. 바뀐 제도는 2주간의 유예 기간을 거쳐 오는 24일 분양 보증 발급분부터 적용된다.

우선 비교 사업장 선정 기준이 조정됐다. 기존에도 해당 지역에 입지·단지 규모·브랜드 등이 유사한 아파트 중 1년 이내 분양한 곳이 있으면 이곳을 기준으로 비교하고 1년 이내 분양한 아파트가 없으면 분양 시점이 1년을 초과한 아파트를 기준으로 비교했다. 최근 분양한 아파트가 없으면 준공된 아파트를 기준으로 삼는다. 과거에는 준공 시기에 상관없이 기준에 부합하는 모든 아파트를 비교 대상 후보에 포함했는데 이제는 10년 이내에 준공한 아파트와 비교한다.

HUG는 심사를 받는 아파트의 평균 분양가나 최고 분양가가 해당 지역에서 입지, 세대 수, 브랜드가 유사한 최근 1년 이내 분양한 아파트의 수준을 초과하거나 해당 사업장의 평균 분양가가 인근 아파트의 평균 분양가 또는 평균 매매가의 110%를 초과하면 고분양가 사업장으로 봤다. 이제 1년 이내 분양 기준에서는 평균 분양가나 최고 분양가가 비교 사업장의 평균 분양가나 최고 분양가를 초과하면 안 된다. 1년 초과 분양 기준에서는 비교 사업장의 평균 분양가에 한국감정원 주택 가격 변동률을 적용한 금액이나 비교 사업장 평균 분양가의 105% 중 낮은 금액으로 평균 분양가를 산정한다. 준공 기준에서는 심사를 받는 사업장의 평균 분양가가 비교 사업장의 평균 매매가를 초과하면 고분양가 사업장에 해당한다. 고분양가 사업장 기준에 해당하면 분양 보증이 거절된다.

평균 분양가와 평균 매매가 산정 방식도 기존 ‘산술평균+가중평균방식’에서 ‘가중평균방식’으로 변경된다. 평형·타입별 공급 면적의 평당 분양가를 산술평균한 가격을 평균 분양가나 매매가로 적용했다. 이제는 평형·타입·층별 공급 면적의 비율로 가중평균한 가격을 평균 분양가나 매매가로 적용한다.

HUG 관계자는 “심사 기준이 주택 가격이 급등하던 시기에는 고분양가 관리에 효과가 있었지만, 안정기에는 한계가 있다. 이번 조처로 분양가 수준이 지금보다 다소 하향 조정되는 효과도 있을 것으로 예상한다”고 말했다.

다만 아직도 비교 사업장 선정 과정에 HUG의 자의적 판단이 개입할 가능성이 있다는 지적이 많다. 지역 한 중견 건설사 관계자는 “표면상으로는 이전 제도와 큰 차이가 없어 보인다. 혼란은 여전할 것 같다”고 말했다.

김영록 기자