거래절벽, 가격 하락, 미분양아파트 증가. 최근 부산지역 부동산시장의 민낯이다. 이런 현상에 따른 지역 부동산시장의 침체에도 불구하고 정부의 부동산 공시 가격 ‘현실화 작업’으로 인해 올해 부동산 관련 세금이 큰 폭으로 오를 것으로 보인다.
부동산세금 부과의 기초가 되는 올해 표준지 공시지가를 보면 지역은 부동산 시장 침체에도 불구하고 지난해와 비교해 평균 10% 이상 올라갈 것으로 보인다. 16개 구·군 중 가장 높은 상승률을 보인 곳은 17% 이상, 가장 낮은 상승 지역도 6% 이상 오른다. 지난해 지역 표준지공시지가가 11.25% 상승했고, 부동산시장이 비교적 정상이었던 2017년에도 9.17% 오른 것과 비교해 보면 올해 표준지 공시지가 상승이 매우 클 수 있음을 알 수 있다.
주택 공시 가격도 사정은 비슷하다. 주택시장의 침체에도 부산의 표준 단독주택 공시 가격은 일부 고가 주택을 중심으로 지난해보다 60% 이상 상승한 곳도 있었고, 실제 거래 가격이 비교적 낮은 단독주택도 상승률이 지난해 수준으로 인상된 것으로 전해졌다. 표준지와 표준 단독주택 가격은 앞으로 지방자치단체장이 고시하는 개별 토지와 단독주택 가격 산정의 기초가 된다. 공시 가격은 각종 조세와 부담금 부과, 건강보험료 산정에 활용된다.
이처럼 부동산 공시 가격의 줄인상이 사실상 예고됐다. 지역 부동산시장의 불안정화 현상이 지속할 가능성이 큰 상황에서 부동산 공시 가격 인상에 따른 세금 폭탄은 올해 하반기부터 본격적으로 터질 전망이다.
부동산 보유세인 재산세는 오는 5월 전후 모든 개별주택과 토지의 공시 가격이 마무리되면 이를 바탕으로 오는 7월부터 내야 한다. 징벌적 조세라고 불리며 거센 조세 저항을 불러올 종합부동산세도 오는 12월까지 납부해야 한다.
문제는 부동산 보유세 부담률이 다른 선진국에 비해 매우 낮고, 실제 거래 가격과 세금 부과 기준이 되는 공식 가격의 차이(현실화율)가 그동안 너무 커져 있어 이를 보완해야 하는 당위성에도 불구하고 한꺼번에 너무 급하게 올린다는 것이다. 최소한 2, 3년에 걸쳐 단계적으로 인상해야 부작용을 줄일 수 있다.
또 그동안 부동산 실제 거래 가격이 높게 상승하며 호황기를 누렸던 서울 등 수도권 지역과 전형적인 불황기라고 인식되는 지방에 최종 공시가격 산정 주체인 국토교통부의 지역적 차별화라는 고려가 미흡한 것으로 보인다.
과거부터 세금으로 하는 정책은 그 효과가 단기적으로는 빠르고 쉽지만, 장기적으로는 그 부작용과 조세 저항도 매우 컸음을 인지할 필요가 있다. 부동산시장 불황기에 내야 할 세금이 늘어난 세금 고지서를 받을 지역민의 고충이 벌써 걱정된다.
동의대학교 부동산대학원 강정규 원장
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