9·13 부동산 대책 때문일까. 전국 부동산 시장이 주춤하고 있다. 현재의 시장 상황은 정부가 계획한 대로 흘러가고 있다. 그러나 서울과 일부를 제외한 대부분의 지역 부동산 시장은 침체 일로다. 보다 정확하게는 시장의 내홍이 더욱 깊어지고 있다. 부산은 8·2 부동산 대책 이후 거래는 반 토막 난 상황에서 가격은 2017년 10월부터 지난달 말까지 지속적으로 떨어지고 있다.

몇 년 동안의 분양시장 호황으로 부산 지역 내 수요를 넘어선 과잉공급이 만든 결과를 가격 하락이라는 상황으로 경험하고 있다. 이 과정에서 발표된 9·13 부동산 대책은 하락 가속도를 더 크게 만들고 있다. 경우에 따라서는 지역 역차별의 문제로 까지 느껴지는 문제점을 안고 있다. 규제에도 가격이 오르는 서울처럼, 심각한 침체를 겪는 부산 역시 청약 조정대상지역에 포함돼 가격 반등의 가능성을 상실했기 때문이다.

부산지역 시장이 겪어야할 침체 국면의 속살을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 조정대상지역에 속한 부산 1주택보유세대는 원칙적으로 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)를 원칙적으로 ‘0%’로 적용받아 대출을 받을 수 없다. 지역 주택가격의 조정 기간 동안 주택구매력이 있는 대체수요자까지 동결되는 역효과가 예상된다.

둘째, 이런 대체 수요자들이 조정대상지역의 해제 불가로 청약 통장 사용 시 1순위 청약요건 강화 요건 때문에 분양이 원천적으로 금지된다. 이 경우 지역 일반 수요자에 의한 가수요 비율 등을 줄일 수는 있으나 오히려 불법 청약통장의 유입 등으로 지역 실수요자로서의 대체 수요자들이 피해를 볼 수 있는 구조가 만들어질 수 있다. 현재 시중에 떠도는 부동자금이 1100조 원 수준이다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금이 몰리면 문제는 더욱 복잡해진다. 지역에서조차 주택가격이 상승하는 이유를 알지 못하는데 오르는 광주시의 아파트 가격에 대한 해석이 가능한 배경이 바로 부동자금의 유입에 따른 호가 상승이라는 해석이 그럴 듯하게 읽혀지는 이유다.

셋째, 정부 정책에 대한 불신의 골이 깊어질 가능성이 있다는 점이다. 정부의 투기적 수요를 막겠다는 의지와는 상관없이 9·13 대책의 내용이 기계적으로 작동 될 경우 지역 시장이 급격히 나빠지는데 정부는 의도하지 않은 기여를 할 수 있다.

정부는 스스로 이번 9·13 대책 마련의 필요성과 배경을 서울과 일부 수도권 중심의 단기적 시장 과열과 매물부족 상황에서 투기수요 등의 가세에 따른 시장 불안 가중이라고 보고 있다. 상황이 이렇지 않은 지역 부동산 시장은 지역에 맞는 잣대로 시장이 연착륙할 수 있도록 돕는 것이 지역 맞춤형 부동산 정책의 시작임을 인지하여야 한다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수, 주택·도시연구소장