취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 부동산을 매도하거나 토지와 건물의 취득 시기가 다른 부동산을 매도하는 경우 매매계약서 작성시 토지가액과 건물가액을 구분해 작성하면 절세에 도움이 된다.
취득당시 계약서를 분실했거나, 건물을 직접 신축하는 경우 영수증 등의 객관적인 자료를 확보하지 못해 취득가액이 확인되지 않으면 세법상 양도차익을 기준시가(개별공시지가)로 환산해 계산할 수 있다. 보통은 토지의 개별공시지가는 해가 지날수록 상승하지만, 건물의 기준시가는 노후화에 따라 점점 하락하기 때문에 절세를 위해서는 건물가액을 높게 계약서를 작성하는 것이 유리하다.
예를 들어, 김 씨는 20년 전 부산 금정구의 일반 나대지를 2억 원에 취득해 2억 원을 들여 단독주택을 직접 신축했다. 토지는 매매계약서를 보유하고 있어 취득가액이 확인되지만, 건물은 직접 신축하다 보니 영수증 등의 증빙서류를 구비하지 못해 취득가액을 확인할 수 없는 상태다. 이 주택을 올해 7억 원에 매도하려 하는데, 현재 기준시가(공시지가)는 토지가 3억 원, 건물이 1억 원, 건물의 취득당시 기준시가는 1억2000만 원이라 가정한다. 토지 및 건물가액 구분 없이 계약서상에 7억 원만 표시했다면 양도소득세(지방소득세 포함)는 약 5800만 원을 부담해야 한다. 만약 토지를 5억 원, 건물을 2억 원으로 구분해서 계약서를 작성했다면 세금은 4870만 원으로 줄어든다.
이처럼 계약서상 건물가액을 기준시가를 적용한 건물가액(1억 7500만 원)보다 높게 산정하면 세 부담이 줄어든다.
물론 주의할 사항도 있다. 토지가액과 건물가액을 구분하여 작성했다 하더라도 만약 기준시가 대비로 구분했을 때와 30%이상 차이나면 구분기재 된 계약서상 금액을 인정하지 않고 기준시가 대비로 재계산하여 세금이 추징될 수 있다는 사실이다. 따라서 김 씨가 세법상 인정받을 수 있는 최대 건물가액은 2억 2750만 원 미만이다.
다음으로 토지와 건물의 취득시기가 다른 경우 거래금액 구분 작성 시 절세되는 내용을 살펴보자.
이 씨는 10년 전 나대지를 3억 원에 취득하여 보유하다 3년 전에 2억 원을 들여 나대지 위에 주택을 신축하였고, 올해 8억 원에 매도하려 한다. 취득가액은 총 5억 원으로 계약서 및 객관적 증빙서류에 의해 모두 확인되는 상황이고, 양도당시 건물 및 토지의 기준시가는 각각 2억 원으로 가정한다.
우선 매매계약서상 거래가액 구분 없이 8억 원으로 작성했다면 부담해야 할 양도소득세(지방소득세 포함)는 8212만원이 된다. 만약 토지 5억 원, 건물 3억 원으로 구분하여 작성했다면 세 부담은 약 7376만 원이 되는데, 이는 보유기간이 오래될수록 장기보유특별공제액이 커지므로 보유기간이 긴 토지의 양도차익이 커지도록 토지의 거래가액을 높게 작성하면 세 부담 측면에서 유리하다. 이 씨의 경우 세법상 인정받을 수 있는 최대 토지가액은 5억 2000만 원 미만이다.
이상근 세무사
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