요즘 아파트 가격이 많이 내려가다 보니 매수 타이밍을 저울질을 하는 사람, 이 참에 평수를 넓히거나 보다 더 살기 좋은 지역으로 이사를 가려고 매도 타이밍을 저울질 하는 사람들이 많다. 저울질만 하다 보니 시장은 냉각만 되고 있다. 누구든 팔 때는 가장 높은 가격에 팔기를 원하고 살 때는 가장 낮은 가격으로 매수하고 싶어 한다. 최근 매수자와 매도자의 심리적 가격의 간격이 커지다 보니 원활한 거래가 이뤄지지 않고 있다.
상가시장도 불경기로 공실률은 높아지고 투자 수익률은 더 떨어지는데 매도가격은 더 높게 올라가고, 매수가격은 높은 수익률을 요구하는 기대심리가 반영되며 낮아지고 있다. 아주 모순된 이야기지만 누구나 갖고 있는 심리적 형태라고 볼 수 있다. 이러한 기대는 현시점에서 ‘1만 명 중 한 명’이 가진 가치 기준과 ‘부동산은 임자가 따로 있다’라는 상대성에서 나오는 것이 아닐까 싶다.
부동산은 개별성이 강한 재화이다 보니 누가 봐도 터무니 없는 가격이라 생각해도 1만 명 중 한 명은 다른 관점에서 생각 할 수 있어 절대적인 기준을 가진 가치를 주장하기 어렵다. 또 ‘부동산은 임자가 따로 있다’는 생각은 스마트 폰 하나로 모든 정보를 접할 수 있는 4차산업혁명 시대에서 매우 뒤쳐진 생각이라고 볼 수 있다. 아무리 부동산 시장이 어둡고 국지적이고 개별성이 강하다고 해도 ‘1만 명 중 한 명’과 ‘임자가 따로 있다’는 것을 기대할 수록 확률적으론 적정 수요자를 찾기가 어렵고 그에 따른 시간과 정보취득 비용 등 높은 거래비용을 초래할 수 있다.
이런 시장은 개별성이 강한 토지 시장과 재개발, 재건축 시장 그리고 분양권 프리미엄이 높게 형성된 아파트 시장에서 더욱 자주 볼 수 있고, 지금처럼 심리적 지표가 바닥으로 향하는 하향 시장에서 잘 나타난다. 높은 기대치와 상대성에만 의존하다 보면 거래는 더욱 둔화되고 간극은 더 벌어지게 되어 결국 텅 빈 공한 상태의 시장이 지속될 가능성이 높다. 이러한 상황일수록 전략적 접근이 필요하고 특히 중개업체의 역할이 매우 필요한 시기이다. 하지만 하향 시장이다 보니 시장 참가자의 수동적인 성향은 더욱 커질 수밖에 없다.
무엇보다 지속적이고 일관된 정책 방향을 통하여 정부의 정책이 신뢰를 얻어 갈 때 진정한 시장가치를 빨리 찾아 갈 수 있다. 여론에 밀려 오락가락하는 정책이 다시 재생되면 시장은 또 혼란에 빠지게 될 것이다.
부산은행 정두천 부동산자산관리팀장
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