정부의 고강도 부동산 규제 정책이 올해 부동산 시장 판도를 바꿀 전망이다. 양도세 중과로 인한 주택 보유 전략에도 큰 변화가 있을 조짐이다. 정부의 관심이 신혼부부와 청년층에 모아지면서, 젊은 세대의 주거복지는 향상될 것으로 예상된다. 각 분야 전문가의 조언을 통해 올해 부동산 투자 전략을 살펴봤다.

호황 국면을 맞았던 부산 부동산 시장은 최근 정부 부동산 규제로 조정 국면에 들어갔다. 전문가들은 투자 적합성 측면에서는 한 호흡 쉬어가는 시기라고 조언한다. 하지만 부동산 시장이 지역별로 다른 특성을 보이는 만큼, 세밀한 분석을 통해 틈새 시장을 노려볼 만하다.

가장 중요한 것은 부동산의 용도별·지역별 특성을 면밀히 따지는 것이다. 부산은행 정두천 부동산자산관리팀장은 “전반적인 하락 국면이므로, 개인적으로 용인할 수 있는 가격 하락 범위를 설정한 뒤 이에 맞는 용도와 지역을 선택하는 자세가 중요하다”고 조언했다.

부산의 7개 구군이 청약 조정대상지역으로 분류됐지만 주거 선호도가 높은 지역인 만큼 여전히 투자 매력이 있는 것으로 분석된다. 특히 정부에서 전국 68개 자치단체를 대상으로 도시재생 선도지역을 선도한 점도 개발 호재로 이어질 전망이다. 부산은 사하구·영도구·동구·북구가 선정됐다. 이 가운데 상업지역에 도시재생사업으로 지정된 북구가 투자 매력이 높은 것으로 나타났다.

영산대 서정렬 부동산학과 교수는 “조정대상지역 내 주택은 높은 가격이 형성돼 투자가 쉽지 않을 수도 있다”며 “북구 등 비조정대상지역권 내 주택이 상대적으로 관심을 모을 것으로 보인다”고 밝혔다.

■신혼부부 집 마련 적기

올해는 신혼부부가 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 적기라고 전문가들은 입을 모은다. 새롭게 바뀌는 신 DTI에 미래소득이 반영되며, 중장년층보다 대출 규제 측면에서도 신혼부부가 비교적 규제에서 벗어났다는 분석이다. 특히 신규 아파트 분양시장에 주목할 필요가 있는데, 올해 신혼부부 특별공급 비율이 늘어날 가능성이 높다.

솔렉스마케팅 김혜신 부산지사장은 “올해 부산의 부동산 시장은 과거의 열기에서 벗어나 하향 안정세를 유지할 가능성이 매우 높다. 신혼부부는 일반적으로 중장년층보다 보유자산이 적어 초기 자금 부담이 큰 기존 주택을 구매하기보다는 신규 분양주택을 노려보는 것이 좋다”고 조언했다.

신혼부부 특별공급에 신청하면 일반 청약 접수보다는 당첨될 확률이 높다. 현재 10%인 특공 비율도 최고 20%까지 확대될 가능성이 있어 청약 당첨 기회가 더욱 커질 전망이다.

신혼부부 특별공급에 접수하려면 혼인 후 자녀가 있으면 된다. 혼인신고일을 기준으로 5년 이내, 자녀가 있으면 신청할 수 있다. 동일 자격이라도 혼인 3년 이내가 유리하며 자녀 수가 많을수록 당첨의 확률이 높다.

■소형 주택 개발 눈여겨봐야

부산의 올해 아파트시장은 저금리 영향으로 급등한 가격에 대한 부담과 공급과잉, 정부의 규제 등이 맞물리면서 전반적으로 침체를 보일 것으로 예상된다. 특히 현 정부에서 진행하고 있는 부동산 정책들을 살펴보면 투기를 차단하기 위해 대출 규제와 함께 다주택자를 대상으로 규제를 강화하고 있다.

가장 영향력이 큰 변화는 오는 4월부터 시행될 다주택자에 대한 양도세 중과 시행이다. 정부에서 원하는 정책의 방향을 살펴보면 투기적 요소가 강한 ‘다주택’이 아닌 건전한 ‘한 채’를 보유하는 쪽으로 유도하는 것으로 보인다. 부동산서베이 이영래 대표는 “앞으로의 투자 방향 역시 잠재력이 큰 주택 한 채를 보유하는 형태로 이뤄질 가능성이 높다”며 “앞으로 각광받는 부동산은 임대소득을 얻을 수 있는 ‘다가구 주택’이 될 가능성이 크다”고 조언했다.

다가구주택은 단독주택에 해당돼 다른 보유 주택이 없다면 건물 내 여러 주택을 임대하고 있어도 1주택에 해당되기 때문에 비과세 요건을 갖출 수 있다. 특히 기존 다가구 주택을 매입하는 것도 방법이 될 수 있으나, 정형화된 원룸 형태의 주택에서 탈피해 새로운 형태의 디자인을 도입한 주택을 신축하는 것도 장기적으로 볼 때 투자 매력이 크다는 분석이다. 안정적인 임대 수익과 동시에 주거까지 가능하기 때문이다. 디자인 특화된 건물이 들어서면서 주변 거리를 변화시킬 가능성이 높아 장기적으로 지가 상승으로 이어질 수도 있다.

민건태 기자 fastmkt@kookje.co.kr