- 조정지역 아파트 매입 다주택자
- 새 DTI 적용 땐 대출한도 급감
- 기존 단지·분양 단지 모두 영향
- 부산 매매가 8억 넘는 주택 적어
- 중도금대출 보증한도 영향 미미
정부가 가계부채 급증 주범으로 꼽히는 주택담보대출을 잡기 위해 본격적으로 칼을 꺼내 들면서 부동산 시장에 미칠 파장에 관심이 모아지고 있다. 이번 대책은 신규 분양 아파트 집단주택담보대출뿐만 아니라 기존 주택담보대출까지 대상으로 하고 있어 제도가 본격적으로 시행되면 전국 최고 수준의 아파트가격 상승률을 보이던 부산도 적지 않은 영향을 받을 것으로 예상된다.
| |  |
| 김동연(가운데) 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 24일 오후 정부서울청사에서 ‘가계부채 종합 대책’을 발표하고 있다. 이용우 기자 |
■수요자도 공급자도 영향
이번에 발표된 가계부채 종합대책의 핵심은 내년부터 더 강화된 총부채상환비율(DTI)을 적용하는 것이다. 개선안에 따르면 주택담대보출이 2건 이상 있을 경우 2건의 대출 모두 원리금을 반영한다.
본지가 BNK부산은행에 의뢰해 시뮬레이션한 결과 아파트 담보대출 2억 원(만기 20년, 금리 3%)이 있고 연봉 6000만 원인 A씨가 부산 청약조정지역 아파트를 추가로 구입하면서 주택담보대출을 받을 경우 기존의 DTI를 적용하면 2억2000만 원(만기 20년, 금리 3%)까지 빌릴 수 있지만 새로운 DTI를 적용하면 8000만 원으로 크게 줄어든다.
2018년 하반기 도입될 DSR(총체적 상환능력 비율)은 파급력이 더욱 크다. DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스 통장, 차량 할부금, 신용카드 대출 등 모든 대출의 원리금이 대출 기준으로 포함돼 대출이 까다로워진다.
대출 보증 요건이 변동되고 보증비율이 축소되는 것도 시장을 흔들 요소로 꼽힌다. 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증한도의 경우 부산을 포함해 수도권, 광역시, 세종시는 기존 6억 원에서 5억 원으로 낮아진다. 통상적으로 중도금대출이 전체 집값의 60%인 점을 감안하면 중도금대출이 5억 원일 경우 실제 집값은 8억 원 수준이다. 부산에서는 8억 원을 넘는 주택의 비율이 높지 않아 일부 지역 대형 평형만 영향을 받을 것으로 보인다.
그러나 중도금대출 보증비율 축소는 신규 분양시장에 직접적인 영향을 미칠 전망이다. 보증비율이 하향조정되면 HUG 등이 보증하는 대출금이 그만큼 낮아진다는 의미로 은행에서는 위험부담이 커져 대출을 더욱 꺼리게 된다. 결국 사업성이 부족하거나 규모가 작은 단지의 경우 중도금대출 은행을 구하기가 더욱 어려워지고, 중도금대출이 막히는 사례가 늘어날 가능성이 높다.
솔렉스마케팅 김혜신 부산지사장은 “새로운 DTI가 적용되면 아파트 공급량 감소로 이어지는 등 기존 아파트 시장과 분양 시장이 동시에 영향을 받을 것”이라고 말했다.
■다주택자는 조이고 취약계층 풀고
이번 정책은 다주택자의 돈줄을 죄는 대신 주거취약계층의 숨통은 틔워주겠다는 정책목표가 반영됐다. 우선 최근 증가세가 확대되는 부동산임대업자 대출에 대해서는 내년 3월부터 여신심사 가이드라인을 도입한다. 또 차주의 상환능력을 심사할 때 연간 임대소득이 이자비용을 확실히 초과하는지 따지는 임대업이자상환비율(RTI)도 도입해 대출 시 참고지표로 운영하기로 했다. RTI를 향후 규제비율로 도입하면, 적은 돈을 들여 전세를 끼고 집이나 상가를 사 시세차익을 노리는 ‘갭투자’를 통한 임대업 진입이 어려워질 전망이다.
국토부는 현재 연 소득 3000만 원 이하 무주택자를 대상으로 유한책임 디딤돌대출을 해주고 있는데 이 대상을 올 하반기 연 소득 5000만 원 이하로 확대한다. 내년부터는 유한책임 대출을 보금자리론 등 다른 정책모기지로 확대하고, 2019년부터는 민간 주택담보대출에도 단계적으로 유한책임을 도입하기로 했다. 정유선 하송이 기자 songya@kookje.co.kr
)
)
