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[부동산 깊게보기] 조정지역 내 주택 비과세 받으려면

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  •  |  입력 : 2017-10-01 19:12:29
  •  |  본지 22면
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지난 8월 2일 발표된 부동산 대책 중 핫한 이슈 중 하나가 조정대상지역 내 1세대 1주택 보유자에 대한 양도소득세 비과세요건 강화와 조정대상지역 내 아파트 분양권 전매시 높은 단일세율을 적용하는 것이었다. 우선 비과세 요건 강화 내용을 살펴보면, 기존엔 지역구분 없이 1주택을 2년 이상만 보유하면 가능했으나 8월3일 이후부터는 조정대상지역 내 주택을 취득하는 무주택자는 2년 이상 거주요건도 충족해야 한다.

여기서 주의해야 할 사항은 세법에서 정하고 있는 취득시기로, 그 기준을 계약 체결일이 아닌 대금 청산일 또는 소유권 이전 등기일로 본다는 점이다. 따라서 8월2일 이전에 매매계약을 체결했다 하더라도, 대금청산이나 소유권이전등기가 8월3일 이후에 완료되었다면 거주요건을 충족해야 비과세가 가능하다. 하지만 8·2 대책이 발표되기 전 계약했던 사람에게까지 이 규정이 적용되는 불합리한 경우를 방지하고자 9월초에 내용이 수정 돼 8월2일 이전에 분양 등 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에 한해 8월3일 이후 대금청산이나 소유권이전 등기가 완료되더라도 취득시기 특례로 보유요건만 충족하면 비과세가 적용된다.

다음으로 청약열기가 뜨거운 요즘 분양권 전매에 따른 세율 적용이 내년부터 높은 단일세율이 적용된다. 즉, 분양권의 경우 1년 이내 전매는 50%, 1년 이상~2년 미만 전매는 40%, 2년 이상 보유 후 전매시 6~40%의 누진세율이 적용되었으나, 조정대상지역내의 분양권은 2018년 1월 1일 이후 전매 시 보유기간 관계없이 세율이 50% 적용된다.
예를 들어보자. 2년 전 해운대 소재 아파트 청약에 당첨된 이씨는 현재 5000만 원의 차익을 남기고 처분할 수 있는 상황이다. 만약 올해 팔면 누진세율이 적용되어 618만원의 양도소득세를 부담하나, 내년에 팔면 세율이 50%가 적용되어 2375만원의 세 부담을 지게 되므로 조정대상지역내 분양권을 보유하고 있는 경우 매도시기에 신중을 기할 필요가 있겠다.

이상근 세무사

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