부동산은 ‘토지 위에 부착된 정착물’을 말한다. 부동산 상품의 경제적 가치로서의 이득은 자본이득(capital gain)과 임대소득(income gain)으로 구분된다. 내가 거주하고 있는 부동산인데 매입당시 가격보다 가격이 올라 처분할 때 차액이 생겼다면 그때의 이익이 자산증가로 얻은 자본이득이다. 또 내가 거주하고 있는 부동산 이외 부동산을 임대해서 얻은 소득이 임대소득이다. 따라서 수익형부동산을 통한 소득은 임대소득을 말한다. 내가 거주하고 있는 부동산 이외 부동산 운영을 통해 얻은 소득인 셈이다.
임대소득을 얻을 수 있는 수익형부동산에는 어떤 종류가 있을까? 우선 떠오르는 대표적인 부동산 상품이 오피스텔, 상가다. 여기에 1억에 20% 고수익, 연 5% 희망 수익률 등 일정 수익률을 보장한다는 신문광고로 유명한, 가구가 갖추어진 서비스레지던스 형태의 분양형 호텔도 있고 굴뚝 없는 공장인 아파트형 공장도 있고 사무실로서의 오피스도 여기에 해당된다. 요즘에는 B&B 형태의 게스트하우스로 이용되는 관광지 인근 소형 아파트나 단독주택도 있다.
그러나 이러한 분류는 부동산 상품의 나열일 뿐 엄밀히 말해 수익형 부동산 상품이 아니다. 그런 의미에서 수익형 부동산의 의미와 정의는 명확하게 다시 쓰여 져야 한다. ‘수익을 내는 부동산’으로 한정되어야 한다. 왜냐하면 수익형 부동산으로 소개되거나 알려진 상품들 가운데 수익을 내는 것도 있지만, 그렇지 않은 것이 더 많기 때문이다.
그렇다면 왜 기존 수익형 부동산 상품들은 수익을 내지 못할까? 결론은 공급과잉 때문이다. 너무 많이 공급되었고, 수익이 나지 않는 곳에, 또는 수익이 나지 않을 상품을 지역 특성이나 시장 분위기에 맞지 않게 공급한 것 원인이다. 그렇다면 수익형 부동산에 대한 수요와 공급의 불일치는 왜 생기는 것일까? 수익형 부동산을 필요로 하는 베이비부머의 은퇴와 수익형 부동산에 대한 투자로서의 관심이 수익형 부동산 시장을 포화 상태로 만들었다. 지역적으로 다소 차이가 있기는 하지만 아파트 청약시장에서의 분양권 전매 등이 호조를 보이면서 소규모 개발업자들의 발 빠른 수익형 부동산 상품의 공급 확대가 일부 시장의 수요를 확대시키는 배경으로 작용했다.
이에 따라 앞으로 수익형 부동산은 부동산 상품의 종류와 분류에 따라 구분되는 것이 아니라 ‘임대수익을 낼 수 있는 상품’에만 한정된다. 수익을 낼 수 있는 수익형 부동산 상품을 고르는 안목은 전적으로 부동산 투자자 개인들의 시장에 대한 식견으로부터 가능하다. 부동산도 이제부터는 과학인 셈이다.
서정렬 영산대 교수 부동산자산관리학과/주택·도시연구소장
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