최근 정부와 주택건설업계에서는 수 십 년 동안 우리나라 주택건설업 발전과 양적 주택공급을 늘리는데 나름의 역할을 수행했던 선분양제도가 아닌 후분양제 도입이라는 변화의 바람이 불고있다. 주택건설 사업자가 아파트 등의 주택을 짓기 전에 미리 분양을 하는 선분양제와는 달리, 주택건설 공정이 거의 끝난 후 분양을 하는 제도를 후분양제라고 한다.
선분양제는 수억 원씩 하는 아파트 등의 주택을 구매자들이 견본주택만 보고 집값을 미리 지불하고 보통 2~3년 후 완공된 새 집을 받는 형태이다. 반면, 후분양제의 경우 구매할 주택의 건설 상황을 직접 확인한 상태에서 분양받을 수 있고, 계약 후 단기간 내에 입주할 수 있다는 장점이 있다. 또 건물이 완공될 쯤 분양을 받기 때문에 건설업체가 부도 위험에 놓이더라도 수분양자(구매자)들의 피해를 방지할 수 있고, 또 주택 값을 미리 다 지불하다보니 대충 집을 지어주고 말려는 건설사의 부실시공 논란도 막을 수 있는 장점도 있다.
반면 주택건설업계는 계약자들의 계약금, 중도금으로 사업자금을 조달하여 사업추진이 수월한 선분양제와는 달리 공사비의 상당부분을 직접 마련해야한다. 따라서 자금부담이 커질 수 밖에 없어 경영상의 어려움을 겪을 수 있고 나아가 신규아파트 분양물량 감소로 이어져 주택가격이 일시적으로 상승할 가능성도 있다.
이런 후분양제의 단점 때문에 건설업계에서는 그동안 후분양제 논의에 대해 입에 올리는 것조차 금기시해왔었다. 하지만 최근 대규모 주택사업장에서 주택건설업체가 자발적으로 후분양제를 실시하겠다고 제안해 눈길을 끌고 있다. 서울 서초구 반포동에 위치한 어떤 재건축사업의 시공사선정을 앞두고 한 건설업체가 일단 자체 자금으로 공사를 진행한 후 시장상황이 좋아진 뒤에 분양을 진행하겠다고 제안한 것이다. 8·2 부동산 대책 이후 분양이 잘 될지도 불확실하고, 분양가도 원하는 만큼 받지 못할 것을 염두에 두고 선분양을 하는 것보다는 있는 자금으로 미리 사업을 하고 추후에 좋은 품질로 제 값을 받겠다는 의지로 풀이된다.
아울러 정부도 논의를 진행하고 있다. 규제 차원과 주택 품질 향상을 위해서 인 것 같다. 최근 입주한 수도권 일부 새 아파트의 부실시공을 두고 “물건값 미리 받고 엉터리상품 건네주는 배짱장사”라는 지적이 일면서 후분양제 도입의 필요성이 대두되고 있다. 또 일부 전문가들은 대통령이 주택시장 안정화를 위한 다음 규제 카드에서 후분양제 도입을 언급할 가능성이 높다고도 보고 있다.
현재 후분양제 의무화에 대한 법률안이 국회에 발의된 상태이고, 아파트와 같은 주택의 공급이 우리보다 훨씬 늦었던 중국, 베트남 등에서 조차도 이미 오래전서부터 시행하고 있는 후분양제도가 어떤 형태로 도입될 지 지켜볼 일이다.
강정규 동의대 부동산금융·자산경영학과(직업인 과정) 학과장
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