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[부동산 깊게보기] 다주택자 절세 방법 찾아라

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  •  |  입력 : 2017-09-03 18:40:14
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8.2부동산대책 발표 후 보유주택을 언제 팔아야하는지, 세금을 줄일 수 있는 방법은 없는지에 대한 상담이 부쩍 많아졌다. 아직 세부내용이 확정되지 않아 단언하기 어렵지만 유비무환의 자세로 다주택 보유자들의 세 부담 증가와 절세방법을 알아보자.

아무래도 가장 큰 이슈는 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 내년 4월 1일 이후 매도시 양도소득세가 중과되고, 장기보유특별공제가 배제되는 내용일 것이다. 즉, 2주택 보유자는 기본세율(6~40%)에 10%p를, 3주택 이상 보유자는 20%p를 추가해서 세 부담을 져야한다. 주의해야 할 사항은 주택수 계산시 개인이 아닌 세대를 기준으로 하고, 조합원입주권도 주택 수에 포함된다는 사실이다.

10년 전에 부산 해운대구와 연제구에 각 1채씩 아파트를 취득하여 보유하고 있는 김씨의 경우 내년 4월 1일을 기준으로 양도소득세 부담이 얼마나 차이 나는지 알아보자.

김씨는 2주택 보유자로서 2주택 모두가 조정대상지역에 포함되기 때문에 먼저 매도하는 아파트의 경우 기본세율에 10%p가 가산된 세율이 적용되고, 장기보유특별공제가 배제된다. 따라서 양도차익이 2억 원이라 가정했을 때, 내년 4월전에 먼저 매도하게 되는 아파트의 세금은 약 3323만원이 되지만, 매도일이 4월 이후라면 부담세액이 약 7540만원이 되므로 2배 이상 세 부담이 늘어나 근시일내 급전이 필요한 사항이라면 내년 4월전에 매도를 서두르는 것이 유리하다.

이처럼 ‘세금폭탄’ 수준인 중과세를 피할 수 있는 절세방안은 없을까? 중과세 적용과 장기보유특별공제 배제는 조정대상지역내 주택에 대해서만 적용되므로 보유주택 중 조정대상지역외의 주택이 있는 경우는 매도순서를 잘 정하면 중과세를 피할 수 있다.

예를 들어 부산 수영구에 1채, 경남 김해에 2채를 보유한 경우엔 3주택자가 된다. 이때 수영구에 있는 주택을 양도할 때는 중과세대상이 되지만, 김해에 있는 주택을 양도할 경우에는 중과세대상이 아니다. 따라서 수영구의 주택을 양도하기 전에 김해의 주택을 양도하여 주택 수를 줄인다면 중과세를 피할 수 있다.

또 다른 방안으로 주택임대사업자로 등록하는 것이다. 이때 관할세무서와 시·군·구 두 군데 모두에 등록이 되어있어야 혜택을 볼 수 있다.
조정대상지역인 부산을 포함한 비수도권의 경우 다른 조건은 동일하지만 기준시가 3억 원 이하의 주택에 대해서만 임대주택으로 혜택을 볼 수 있다.

주택임대사업자로 등록하면 중과세는 피해갈 수 있지만 사업자로서 건강보험료와 월세에 대한 소득세는 부담해야 하므로 본인의 상황에 따라 등록여부는 신중하게 판단해야 한다.

이상근 세무사

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