2017년 부동산시장은 불확실성의 시대일 듯싶다. 주택가격이 이미 많이 올랐고, 많이 공급됐다. 여기에 주택가격이 올라갈 요인보다는 떨어질 요인이 많아진 탓이다. 43년 만에 처음으로 인구이동이 최저치를 기록했다. 취업·결혼 등으로 인구이동이 다른 연령대에 비해 많아야 하는 20대의 인구이동이 100명당 5.7명 감소했는데, 내집마련이 아니더라도 20대의 주택 수요가 감소했다는 것은 향후 집에 대한 수요가 감소할 수 있다는 점에서 우려스럽다.

인구이동의 감소는 최근의 저성장 기조와 세계 경제의 불확실성 증대에 따라 주택가격의 상승보다는 횡보 또는 하락 가능성을 높이는 요인으로 작용한다. 이러한 추세는 1970년대 이후 우리나라가 압축성장을 통한 '개발시대'로부터 주택의 양적 문제를 해결하고 이제부터는 질적 문제와 더불어 '관리의 시대'로 접어들었음을 의미한다.

키워드로 정리하면 스마트 쇠퇴(smart decline), 축소도시(shrinking city), 콤팩트 도시(compact city, 압축도시)로 요약된다. 인구의 감소로 더 이상 기존 도시의 확장 또는 팽창 가능성이 줄어들었다. 확장이 아니라면 기존 공동화된 도심을 재생시켜 경제적·문화적·사회적 활성화를 도모해야 한다. 이것이 도시재생이고 이러한 대비가 쇠퇴의 속도를 늦추면서 구도심을 활성화시키는 스마트 쇠퇴이다. 확장보다는 축소도시를 통해 구도심을 콤팩트하게 만들고자 하는 것이 콤팩트 도시다. 이를 통해 '지속가능한 도시'로 만들자는 것이다.

인구유출로 고민하던 일본의 도야마 시는 대중교통망을 정비해 주거지역에 인구를 집중시키는 대중교통중심도시(TOD) 계획을 수립함과 동시에 생활편의시설을 인구가 많은 도심에 집중시켰다. 도심으로 이주하는 시민들에게 보조금도 지원했다. 도심거주비율이 증가했고 도심이 살아났다. 또 콤팩트시티 건설 계획을 수립하는 지자체에 도시정비 관련 비용의 50%를 보조해주고 있다. 불확실성의 시대에 도시가 무엇을 지향해야 하는지, 부동산시장이 어떻게 변할지 일본은 우리에게 여러 가지를 보여주는 반면교사다.

서정렬 영산대 부동산·금융학과 교수/ 주택·도시연구소장