부동산 투자에 간과할 수 없는 것이 세금이다. 자신이 보유한 매도 물건에 따라 가장 적합한 매도 시기를 찾을 수만 있다면 기대 투자 수익률을 높일 수 있다.

1세대 1주택 보유의 경우 2년 이상 보유한 주택을 양도할 때는 양도소득세가 비과세 된다. 만약 이사나 근무지 이전 등으로 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새 주택을 구입해 3년 이내에 기존 주택을 팔면 일시적 2주택으로 간주돼 비과세가 가능하다. 새 주택을 기존 주택 취득일로부터 1년 내에 구입하면 비과세 규정이 적용되지 않는다.

혼인 등으로 인해 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 혼인한 날 또는 세대를 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다. 물론 9억 원을 초과하는 고가 주택은 비과세 대상에서 제외된다.

만약 보유하던 주택이나 상가를 단기에 매매해야 한다면 적어도 주택은 1년 이상, 상가는 2년 이상 보유 후 매도하는 것이 낫다. 주택의 경우 1년 미만 보유는 40%, 상가는 1년 미만 50%·2년 미만 40%의 높은 단일세율이 적용되기 때문이다.

고가 주택이 아닌 주택 2채를 보유하고 있는 경우 2채 모두 2년 이상 보유하고 있다면 기본적으로 양도차익이 적은 쪽부터 먼저 매각하는 것이 유리하다. 예를 들어 보자. 구입한 지 5년이 된 주택과 아파트를 보유하고 있는데, 현재 시점에서 매도할 때 양도차익이 주택은 5000만 원이고, 아파트는 1억 원이다. 주택을 먼저 매도하면 약 542만 원의 세금을, 아파트를 먼저 매도하면 약 1610만 원의 세금을 부담하게 된다.

3채 이상의 부동산을 보유하고 있고, 2채 이상의 부동산을 비슷한 시기에 매도할 예정이라면 물건별로 매도시점을 결정해야 한다. 같은 해에 매각하는 부동산은 합산해 세금을 물리기 때문에 2채 모두 이익이 난다면 해를 달리해 매각하는 것이 유리하다. 양도소득세는 이익이 커질수록 높은 세율이 적용되기 때문에 해를 달리해 이익을 분산하면 세금을 낮출 수 있다. 또 연간 250만 원의 기본공제 혜택도 두 건 모두 받을 수가 있다. 만약 2채 중 1채가 손해가 발생하면 같은 해에 매각하는 것이 낫다.

이상근·세무사