부동산을 매매할 때 계약서를 어떻게 작성하느냐에 따라 세 부담은 달라진다. 매매계약서상 부가가치세에 대해 어떠한 문구도 없다면 매매가액에 부가가치세가 포함된 것으로 간주하므로 결국 상가 판매자는 총 매매가액에서 일부를 부가가치세로 납부하게 돼 당초 예상한 수익보다 감소하게 된다.

신축한지 오래된 상가건물의 경우 거래 당사자끼리 건물가치는 없는 것으로 합의하고 토지의 가치에 대해서만 계약이 성사되는 경우가 있는데 이런 경우 매매계약서상 건물가액 '0'라는 명확한 기재가 없으면 생각지도 못한 건물분 부가가치세를 부담해야 하는 경우가 발생할 수 있다.

따라서 상가와 같이 부가가치세가 발생하는 부동산을 양도할 때는 매매계약서 작성 시 부가가치세 '별도' 인지 '포함'인지, 토지와 건물의 실제가액을 명확히 구분해 작성할 필요가 있다.

1985년 1월 1일 이전에 취득한 부동산의 경우 매매계약서를 작성할 때 건물가액과 토지가액을 구분해 작성하면 절세에 도움이 된다. 특히 매매가액에서 건물이 차지하는 가액이 높을수록 세금은 줄어든다.

예를 들어 김모 씨는 1980년 1월 1일 취득한 주택 2채 중 1채를 올해 5억 원에 매매하려고 한다. 취득 당시 기준시가는 건물 2000만 원, 토지 3000만 원이고, 현재는 건물 1000만 원, 토지 7000만 원이다. 매도가액을 건물과 토지 구분 없이 5억 원으로 작성하면 양도소득세(지방소득세 포함)는 2596만 원이 된다. 만약 건물 8000만 원, 토지 4억2000만원으로 매매계약서를 구분해서 작성했다면 양도소득세(지방소득세 포함)는 1683만 원으로 줄어든다. 건물 1억 원, 토지 4억 원으로 매매계약서가 작성된다면 양도소득세(지방소득세 포함)는 약 950만 원으로 더 줄어든다.

주의해야 할 사항은 건물의 기준시가가 하락하는 부동산이라야 절세에 도움이 되며, 매매계약서에 구분 기재된 건물과 토지의 가액을 우선 인정하는 것이 세법규정이지만, 구분 기재된 가액이 경제적 합리성이 결여되어 있다면 과세관청에서 이를 인정하지 않을 수 있다는 점이다. (051)582-7077

이상근 세무사