지주 A 씨는 10년간 주차장 용지로만 활용한 데다 적절한 개발 용도를 찾지 못해 고심하던 토지를 시세보다 비싼 가격에 매각해 주겠다는 중개업소의 제안을 받았다. A 씨의 요청으로 상권 및 시장환경 조사를 했다. 2015년 동해남부선 개통 예정으로 해당 부지 쪽으로 출입구가 생기며, 도시철도 환승역이 가까워 앞으로 지가 상승 여력이 충분한 것으로 나타났다.

그러나 해당 지역의 상권은 범위가 매우 좁고 업무중심지역으로 주거인구 밀도가 낮은 단점이 드러났다. 또 해당 상권은 주거지와의 동선이 분리돼 유동인구를 유발할 수 있는 요인이 작고, 밤과 낮 그리고 주중과 주말의 상권 차이가 컸다. 업무 중심지에 필요한 음식업종이 주류를 이루고 있는 상권이지만 음식업 또한 포화 상태였다.

토지 소유주는 부지를 상가로 분양할 생각이었다. 지하주차장 없이 최대 8층의 건축이 가능하므로 적절한 가격에 분양한다면 성공할 수 있다는 계산이었다. 컨설팅 결과는 달랐다. 동해남부선과 도시철도 이용자가 많더라도 부지와 동선이 다르고, 인근 상가의 매출액 특성 등 환경을 볼 때 높은 상가 비율은 위험할 수 있어 다른 대안을 제시했다.

의뢰인 B 씨는 새로 구입한 대지의 개발 용도를 찾고 있었다. 시장환경과 상권 등을 조사한 뒤 사업성이 높고 위험이 낮은 대안으로 마트 개발 방안을 제안했다. 부지는 유통산업진흥법에 의해 면적 제한을 받지만 허용 면적만 개발해도 충분하다는 판단이었다. 주변의 인구 밀도는 높았지만 주민이 이용할 만한 시장과 대형마트는 거리가 멀었다. 접근성이 매우 좋고 주변에 소규모 편의점만 있어 마트를 개업하면 고정 방문객과 높은 구매율 등 장기적으로 수익을 올릴 수 있는 입지라는 것이다.

그러나 B 씨는 마트 면적이 넓다고 생각해 오히려 층수를 높여 다른 업종을 유치하면 임대수익을 거두고 마트에도 시너지 효과를 줄 것이라고 생각했다.

투자자 대부분은 컨설팅에 대해 막연한 기대만 갖는다. 그러나 매우 현실적으로 접근하는 경우도 많다. 부동산에서 발생하는 문제는 매우 복잡, 다양하므로 접근하기가 쉽지 않다. 입지 분석 등 결과는 다를 수 있으나 컨설팅 결과를 열린 마음으로 수용한다면 사업의 위험을 최소화한 효율적인 개발이 될 수 있다.

정두천 고고넷 대표