2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가를 받은 조합원 입주권은 원칙적으로 주택 수에 포함된다. 따라서 이런 입주권을 소유한 1세대가 주택이나 입주권을 추가로 취득하는 경우에는 2주택을 소유한 것으로 보기 때문에 1세대 1주택 비과세 대상에서 배제된다. 단, 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 공사 기간 거주하기 위해 다른 주택(이하 '대체주택')을 취득해 거주하다가 완성된 주택으로 이사하고 대체주택을 양도하는 경우 일정 요건만 충족하면 보유기간 2년을 채우지 못했더라도 비과세가 가능하다.

우선 ①사업시행인가 당시 1주택 보유자로서 ②사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하여야 하고 ③재개발·재건축 신축주택이 완성된 후 2년 이내에 그 신축주택으로 가족 모두가 이사해 1년 이상 거주하여야 하며 ④마지막으로 재개발·재건축 신축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 매도하면 된다. 이러한 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 비과세가 적용되지 않기 때문에 내용을 정확하게 이해할 필요가 있다.

특별히 주의해야 할 몇 가지 사례를 살펴보자. 조합원이 소유하던 종전 부동산이 주택 이외의 부동산 즉 상가, 나대지 등인 경우 아파트입주권을 부여받아 대체주택을 취득한 경우 비과세 특례를 적용받을 수 없다. 위 ①처럼 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우에만 비과세 특례를 인정하기 때문이다. 반대로 종전 주택을 대신해 아파트입주권이 아닌 상가입주권을 선택한 조합원도 위의 대체주택 비과세 특례를 적용받을 수 없다. 조합원입주권이 새로운 주택으로 완성된 후 1년 이상 거주하여야 한다는 ③을 만족시킬 수 없기 때문이다. 대체주택 비과세 특례를 받고 또 다른 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주 후 양도한 경우는 나중에 취득한 대체주택에 대하여만 비과세 특례를 적용한다.

예를 들어, 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발·재건축사업의 시행 기간 취득한 대체주택(A)에서 1년 이상 거주하다가 양도하고, 또 다시 다른 대체주택(B)을 취득하여 1년 이상 거주 후 양도한 경우 A, B 모두가 비과세대상이 되는 것이 아니라 A주택은 양도 당시 비과세 적용으로 세 부담이 없었다하더라도 향후 B주택을 취득함으로 인해 세금이 다시 부과 되고, B주택만 비과세 특례가 적용된다. 여기서 대체주택의 취득 횟수에는 제한이 없음을 참고하자.

대체주택을 취득해 계속해서 1년 이상 거주한 것은 아니지만 총 거주 기간으로 보면 1년 이상 거주한 경우는 어떻게 될까. 과세관청에서는 계속해서 1년 이상 거주한 경우에만 비과세 특례를 인정하고 있으므로 주의하자. 이처럼 대체주택의 보유 기간이 아닌 거주 기간이 1년 이상이어야 함을 잊지 말자. 한편, 재개발·재건축주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속하여 거주해야 하는데, 가족 구성원 중 일부가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등의 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전해 세대 전원이 이사하지 못하는 때에도 세대 전원이 이사한 것으로 보고 비과세 여부를 판단하면 된다. 문의 (051)582-7077

이상근 세무사