국내 부동산시장 경기가 침체일로에 있는 요즘 외국 부동산 투자에 관심을 갖고 있는 사람이 많아졌다.

해외 부동산을 취득할 때에는 국내에 신고·납부해야 할 별도의 세금 문제는 발생하지 않는다. 단 당해 부동산 취득 시 취득 자금을 증여 받았을 때에는 증여세가 부과될 수 있다. 즉 자금 능력이 없는 유학 중인 미성년 자녀 명의나 배우자 명의로 외국 주택을 취득한 경우 취득 자금은 증여세 과세 대상이다. 기본적으로 취득 자금이 10억 원 미만인 경우 자금 출처가 80%이상 확인되면 취득 자금 전체가 소명된 것으로 본다. 취득 자금이 10억 원 이상인 경우 자금 출처를 입증하지 못한 금액이 2억 원 미만이어야 취득 자금 전체가 소명된 것으로 간주한다.

외국 부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대하면 부동산 소재지 국가의 세법에 따라 관련 소득세를 신고·납부해야 한다. 또한 별도로 우리나라 주소지 관할 세무서에도 다른 소득과 합산해 종합소득세를 내야 한다. 특히 해외 주택의 임대소득은 국내 주택 수에 관계없이 모두 과세 대상이 되므로 국내소득에 합산해 신고해야 한다. 이 때 해외 부동산 소재지국가에서 납부한 임대소득 관련 외국 납부세액은 세액공제를 받거나 필요 경비로 인정돼 공제받을 수 있다.

해외 부동산을 매매할 때는 어떨까. 양도소득세 납세 의무자는 국내에서 '해외 부동산 양도일까지 계속해 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자'이다. 만약 해외 주택에서 가족 전체가 실제 거주하는 등 사유로 거주자가 아니었던 자가 국내에 귀국한 후 5년 이내에 해외 주택을 양도할 경우에는 세금 부담이 없다.

거주자가 해외 부동산을 양도하였을 경우에는 국내 부동산과 동일하게 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고·납부해야 한다. 이를 이행하지 않으면 무신고 가산세가 부과된다.

해외 부동산의 양도소득세 계산 절차는 국내 자산의 양도에 따른 양도소득세 계산 절차와 동일하다. 단 해외 부동산은 보유 기간에 관계 없이 6~38%의 일반세율만이 적용된다. 양도차익의 10~30% 만큼 장기보유특별공제도 적용받지 못한다.

1세대 1주택 판정 시 해외 주택은 주택 수 합산이 되지 않으므로 국내 1주택과 해외에 1주택을 보유하고 있다면 해외주택에 상관없이 국내 주택의 비과세 요건만 고려하면 된다.

이상근 세무회계 금샘 세무사(051)-582-7077