부동산을 팔 때 일반적으로 부담하는 세금은 양도소득세다. 하지만 세무서에 사업자등록을 하고 임대수익이 발생하는 상가의 경우에는 세금이 하나 더 있으니 바로 부가가치세다.

대부분 상가건물 소유자는 사업자 등록이 되어 있으므로 상가 전체 총 매매가액 중 건물분의 매매가액에 대해서 부가가치세를 매수자로부터 징수하여 세무서에 납부해야 한다. 그러나 일반인들의 경우 잘 몰라서 또는 대수롭지 않게 생각해서 지나치는 경우가 많다.

흔히 부동산 매각 후 양도소득세 부담은 잘 챙기면서 생각지도 못한 부가가치세 때문에 낭패를 보는 경우가 종종 있다.

이모 씨는 부산에 소재하는 상가건물을 10년 전에 총 3억 원에 구입해 부동산임대업(일반과세자)을 하다가 이번 달에 5억2000만 원(토지가액 3억 원, 건물가액 2억2000만 원, 부가가치세 언급 없음)에 매도하였다. 계약 시 계약서 상에 부가가치세에 대한 언급이 없었으므로 법에서는 매매가액에 부가가치세가 포함된 것으로 간주하게 된다. 이 때문에 이씨는 고스란히 부가가치세 2000만 원(2억2000만 원÷1.1×10%)을 부담해야 한다. 만약 간이과세자였다면 2억2000만 원의 3%인 660만 원을 내게 된다. 결국 이씨는 상가를 5억2000만원에 팔았다고 하나 실제로는 매도가액이 5억 원이라는 얘기다. 이씨는 부가가치세 외에 양도소득세 약 3655만 원(지방소득세 포함)도 부담하게 된다.

만약 위의 사례에서 매매계약서 상에 부가가치세 '별도'라고 표시해 계약하였다면 이씨는 매수자에게서 총 매매금액 5억2000만 원과 부가가치세 2200만 원(건물분 2억2000만 원의 10%)을 포함해 총 5억4200만 원을 수령해야 처음 생각했던 5억2000만 원 매도가에 상응하는 수익률을 올릴 수 있다.

다시 말해 상가의 매도자가 매수자로부터 수령해 납부하여야 하는 부가가치세를 거래 징수하지 않는 경우에는 매매가액에 부가가치세가 포함되어 거래된 걸로 간주되므로 결국은 상가를 판매한 사람은 상가의 총 매매가액에서 일부를 부가가치세로 납부하게 되어 당초 수익률이 감소하게 된다고 이해하면 된다. 따라서 상가의 양도 시에는 매매계약서 작성 시 거래 금액에 부가가치세 '별도' 인지 '포함'인지를 명확히 해 둘 필요가 있다.

또 일반적으로 상가의 거래가액은 매우 크기 때문에 부가가치세도 크다. 따라서 상가거래를 수반하는 거래 시에는 가능하면 부가가치세가 발생하지 않도록 하는 게 당사자 모두에게 유리하다.

이렇게 할 수 있는 방안 중 하나가 상가에 관련된 사업을 매수자에게 포괄적으로 양도(사업 포괄양수도 계약)하는 방법이다. 즉 상가 관련 사업의 모든 권리와 의무를 매수자에게 전부 넘기는 것을 말한다.

단 이러한 사업의 포괄양수도 계약이 성립되기 위해서는 매도자가 일반과세자이면 매수자도 일반과세자여야 하는 등 필요요건이 있으므로 특히 유의해야 한다. 자칫 잘못했다가는 나중에 부가가치세에 가산세까지 추징당할 수 있기 때문이다.

이상근 세무사 (051)582-7077