하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장

아파트는 층수 5개 층 이상의 구조물로 주택법상 사업승인대상 선정에 있어 20가구이상인 주택이다. 주택유형 중 가장 선호도가 높고, 수요층이 풍부해 환금성 또한 양호하다. 주택시장 가운데 가장 선행하는 모습을 보이고 가격상승력이 높은 반면 하락장에서도 강한 모습을 보인다. 준 주택이란 2010년 4월 주택법에 의해 도입된 개념으로 주택외의 건축물과 그 부속토지로 주거시설로도 이용가능한 시설이다. 오피스텔이 대표적이다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 건축기준을 국토교통부에서 별도로 고시한다. 업무와 주거기능의 혼용이 가능하다. 주거용도로 사용 시에는 보유주택 수에 포함된다. 주방과 욕실설치는 가능하나 욕조와 발코니 설치는 불가하다. 전용면적 85제곱미터 이하에서는 바닥 난방이 가능하다.오피스텔은 소형아파트 대비 가격상승률이 낮아 시세차익이 제한적이다. 주차장이 적고, 복층형의 경우 거주함에 있어 환경적으로 불리한 측면이 있다. 주차대수는 전용 면적 30제곱미터이하는 세대 당 0.5대, 전용면적 60제곱미터이하는 세대 당 0.8대다. 전용율도 50%정도로 낮은 편이다. 주거용 부동산의 면적은 크게 전용면적, (주거)공용면적, (기타)공용 및 서비스면적으로 구분된다. 전용면적이란 침실, 거실, 주방, 욕실, 현관 등 세대별 독립적 이용공간이다. 구분 소유되는 등기면적이 동일한 공급면적이라 하더라도 주거 전용면적에 있어서는 차이가 있을 수 있다.

공용면적은 여러 세대에서 함께 공유하는 면적으로 계단, 엘리베이터, 현관 등이다. 보통 전용면적이 일반아파트는 80%수준, 주상복합은 70%수준이다. 기타공용 및 서비스면적은 관리실, 경비실, 노인정, 지하층, 주차장면적, 발코니 등이 포함된 개념이다. 기타 공용면적이 크면 단지 내 부대시설을 충분히 고려할 수 있다는 장점이 있다. 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 개념이고, 계약면적은 공급면적과 기타공용면적을 합한 개념이다. 일반적으로 아파트 청약 시 전용면적이 기준이 된다. 주택공급에 관련된 제도인 청약에 있어 ‘국민주택’이란 국민주택기금을 지원받아 건설 또는 개량되는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 말한다.아파트 구조상 판상 형은 세대의 남향배치가 쉽고, 통풍이 용이해 환기와 채광에 양호한 편이다. 내부평면의 극대화가 가능하고 서비스 면적인 발코니 공간의 활용도가 높다. 내력벽 구조로 기둥이 없고, 타워 형에 비해 전용률이 높은 편이다. 단점으로는 미관상 단조로울 수 있고, 동간거리에 따라 조망권, 일조권 등이 제한될 수 있다. 또한 단지 내 녹지 공간배치에 있어서도 한계가 있다.

반면 타워 형 구조는 외관 디자인을 차별화할 수 있고, 다양한 평면설계가 가능하다. 다면창 설치가 가능하고 2면 발코니도 된다. 단점으로는 전세대의 정남향배치가 어려우며, 사생활 침해 가능성이 있다. 앞뒷면 발코니 설치가 어려워 통풍에 불리할 수 있다. 공용면적이 많아 전용률이 판상형에 비해 상대적으로 낮고, 서비스면적이 적다. 대개 초고층형태의 철골구조물로 공사하기에 공사비와 분양가가 높은 편이다.공사에 있어 아파트가 주택법에 근거하여 20가구이상 되어야 제2종, 제3종 주거지역에서 사업계획에 대한 승인이 난다면, 주상복합아파트는 상업지역에서 주택법상 300가구이상 되어야 사업계획의 승인이 나는 구조다. 아파트는 건폐율이 낮아 지상 녹지공간으로의 확대가 가능하고, 발코니 확장 등으로 평면활용도가 높은 반면, 주상복합아파트는 저층부인 상가와 일체화 구조를 이루어 발코니 확장을 통한 환기와 통풍 상 문제가 있을 수 있다. 따라서 냉난방비도 높은 편이다.현재는 인구는 줄어들고 가구 수는 늘어나는 추세에 있다. 하지만 가구원 수는 감소세여서 중소형아파트에 대한 수요는 증가추세다. 현재는 다양한 고강도 정책으로 부동산시장이 혼조세를 보이고 있다. 저금리로 인해 지속적으로 아파트가격이 상승세를 보인 측면이 있기는 하지만 앞으로는 인구구조의 변화가 장기적인 변수요인이 될 것으로 보인다. 인기지역 내 신규아파트가 부동산가격 상승을 주도하고 있고, 중소형아파트에 대한 수요도 지속적이다. 분양가 규제혜택으로 인해 인기지역의 신규분양은 선호도가 지속될 것으로 본다. 향후 보유세 강화와 규제변수가 영향을 줄 수도 있다.주변에 대규모 개발계획이 있어 미래가치는 있지만, 생활 인프라(Infra) 부족으로 살기가 불편한 아파트가 있다고 하면 사용가치가 낮아 낮은 전세가를 형성한다. 반면 대규모 개발계획 때문에 높은 매매가격을 형성한다. 매매가는 높고, 전세가는 상대적으로 낮기 때문에 갭(Gap)차이가 큰 아파트인 것이다. 또 다른 예로써 마땅한 개발호재는 없지만 생활 인프라(Infra)가 잘 갖춰져 있어 살기가 편리한 아파트는 사용가치가 높아 높은 전세가를 형성한다. 반면 미래가치가 낮기 때문에 매매가가 보합이거나 낮은 매매가를 형성한다. 매매가는 낮고, 전세가는 상대적으로 높은 갭(Gap)차이가 적은 아파트인 것이다.

이상의 내용을 정리하자면 미래가치는 크지 않지만 현재 해당 아파트 주변이 살기 편리하다면 매매가격은 낮은 반면 전세가격은 상대적으로 높아서 갭(Gap)차이가 적어 투자하기 좋은 아파트가 된다. 만약 아파트가 속한 지역이 새로운 개발호재로 미래가치가 있는 아파트로 변한다면 전세가격은 그대로인데 매매가격이 상승하는 패턴(Pattern)을 보일 것이다. 뒤이어 개발이 완료되어서 살기가 편해진다면 다시 전세가격이 이미 오른 매매가격에 수렴해서 갭(Gap)차이는 다시 줄어들게 된다. 사용가치가 높고, 현재 및 미래가치가 낮은 상태에서 신규로 대형개발계획이 발표되는 지역의 아파트가 초기자본이 적게 들어가는 소액투자가 가능한 똘똘한 아파트인 것이다.전세가와 매매가의 변동요인을 요약하면 전세가는 현재 사용가치를 대변하는 지표인 반면, 매매가는 현재는 물론 미래가치를 대표하는 지표다. 높은 전세가를 활용해 사용가치가 높고, 현재 및 미래사용가치가 낮은 상태에서 신규 대형 개발계획이 발표되는 지역위주로 소액투자처를 찾는 것이 유리하다는 결론이다.

아파트의 가격을 결정하는 요인으로는 역세권, 학군, 세대수, 건설사 브랜드파워(Brand Power) 등을 들 수 있다. 매력 있는 아파트가 되기 위한 조건은 단순하게 지하철 노선개수가 많은 것보다 도심 중심지로의 접근성이 좋은 노선 하나가 더 좋다. 아파트와 초등학교와의 거리는 단순히 거리가 가까운 것보다 안전하고 빠르게 접근할 수 있어야 가치가 높다. 진정한 역세권 범위란 지하철과의 거리가 반경 500미터(Meter)까지다. 반경 500미터 이내에 들어오는 아파트의 경우 가격상승률 측면에서 큰 차이가 없는 반면, 반경 500미터를 벗어나게 되면 가격상승률의 편차가 점점 더 커진다는 것을 알 수 있다.매매가와 전세가에 있어 전세가가 오른다고 매매가가 무조건 오르지는 않는다. 전세가와 매매가는 서로 다른 요인에 의해 변동되기 때문이다. 전세가는 현재의 사용가치를 반영한 지표인 주변의 편의시설, 교통편, 학교 등 현재의 편의성에 의해 가격이 형성되는 반면, 매매가는 주변 개발계획의 공정진행률, 남은 개발계획 등 현재의 시장가치와 각 시기에 따른 미래의 시장가치를 반영해 가격이 형성되기 때문이다. 아파트 매매 시 환금성에 영향을 주는 부수적인 요인도 있다. 바로 주변지역의 경사도인데, 경사도는 지도나 인터넷 상으로는 확인할 수가 없다. 경사도가 심하면 선호도가 떨어져 팔고 싶을 때 원하는 가격에 팔기 힘들다. 가급적 경사로를 포함해 단지로 이어지는 모든 진입로의 경사도를 사전에 확인하는 것이 좋다.

결론적으로 기억할 것은 건설사 이름값보다 중요한 것은 입지라는 것이다. 시장의 흐름을 따라가는 똘똘한 아파트 선택방법은 미래가치가 높은 지하철 노선 주변의 아파트 중에서 거리상 가급적 500미터를 벗어나지 않으며, 큰 대로를 건너지 않는 초등학교 주변이 좋다. 언급한 조건을 모두 충족한다면 차선책으로 주변에 대단지와 기본적인 생활인프라(Infra)가 잘 갖추어진 나 홀로 아파트를 매수하는 것이 또 다른 대안이라 할 수 있다. 하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장