하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장

부동산에 대한 규제가 점점 더 강해지고 있다. 규제의 대부분은 대출과 세금에 관련된 부분들이다. 주택을 구입함에 있어서는 대출관련 다양한 제한을 부과하고, 구입 시 발생하는 취득세와 매도 시 발생하는 양도소득세에 대해서도 여러 가지 조건을 부과하여 세금을 올리는 방식으로 투기꾼들이 해당지역의 주택을 쉽게 사고팔지 못하게 하는 방식으로 규제가 강화되고 있는 것이다.

보통 조정대상지역이라 하면 부동산시장 과열을 막기 위해 정부가 주택법에 근거해 지정하는 지역을 말한다. 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 등이 해당된다. 다주택자에 대해서는 양도소득세 중과, 다주택자 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 고율의 단일세율 적용, 1순위 청약자격 강화 등 강도 높은 부동산 규제를 받게 된다. 부산만 하더라도 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구 뿐 아니라 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구에 이르기까지 점차 조정대상지역의 범위가 확대되고 있다.양도소득과 양도소득세를 구하는 공식은 다음과 같다. [매도가 - 매입가 - 필요경비(샷시. 보일러 교체비용)= 양도소득, (과세대상 양도소득 - 기본공제)* 세율 - 누진공제액 = 양도소득세 ] 필요경비에는 중개보수, 등기대행수수료도 포함된다.과거 조정대상지역에서 양도세율은 2주택자는 10%, 3주택자는 20% 중과세되었지만 올해 6월부터는 강화되어 각각 10%씩 추가 중과세된다. 조정대상지역에서 1주택 양도세 비과세 요건은 언제 조정대상지역으로 지정되느냐가 중요한 것이 아니라 정확한 계약시점에 따라 조건이 달라지게 됨을 기억하자. 또한 조정대상지역에서는 1주택 양도세 비과세요건을 충족했다고 하더라도 9억 원(개정안; 고가주택 12억)을 초과하는 주택에 대해서는 초과액에 대해서는 양도소득세 일반세율이 적용된다.조정대상지역에서 취득세는 무주택자가 첫 번째 주택을 취득하는 경우에는 중과세 규정이 없지만, 두 번째 주택부터는 취득세율이 중과된다. 현재 보유한 주택과 이사 갈 주택이 모두 조정대상지역에 속한다면, 일시적 1가구 2주택 유예기간은 2년이 아니라 1년이 적용된다. 또한 유예기간을 중심으로 유예기간 내 분양권의 취득세는 일반과세지만 유예기간 후에는 분양권에 대해서도 중과세를 부과한다.1주택 양도소득세 비과세 요건을 살펴보자. 비 규제지역에서는 거주 유무와 상관없이 2년 보유 후 매도하면 비과세 적용을 받는다. 하지만 조정대상지역에서는 8.2이전에는 거주유무와 상관없이 2년 보유가 비과세요건이라 비 규제지역과 동일하지만 17년 8.2이후 12.16이전의 경우에는 2년 거주 요건을 충족 후 매도해야 비과세 적용을 받는다. 19년12.16이후에는 1주택 체제가 된 순간부터 2년 거주 요건을 충족한 후 매도해야 비과세 적용을 받게 되어 보다 강력한 규제아래 놓이게 된 것이다.

조정대상지역에서 8.2부동산대책(2017년) 이전 거주요건 면제요건을 적용받기 위해서는 거주자가 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 해당거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않았었던 경우에 한한다. 가끔 보유한 주택을 매수하면서 언제 계약을 했고, 언제 잔금을 마무리했는지 기억이 나지 않는 경우가 있다. 이때에는 부동산 등기부등본의 소유권에 관한 기재사항을 통해 등기원인이 계약일이고, 접수일이 잔금일인 것을 확인할 수 있다.분양권과 조합원 입주권(이하 입주권)에도 취득세가 부과되는지에 대한 논의가 있다. 기본적으로 분양권과 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니다. 추후 분양권과 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당주택에 대해 취득세가 부과된다. 다만 주택이 준공되기 전이라도 분양권과 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유주택 수에는 포함된다.(20.8.12이후 취득세 변경) 부동산 매물을 유도하고 단기 양도차익을 환수하기 위해 주택. 입주권의 2년 이상 보유기간에 대해서는 기본세율을 부과하지만 2년 미만 단기보유주택에 대한 양도소득세율을 인상 적용해 특히 분양권에 대해서 1년 미만에는 70%, 그 이상은 60%의 세율을 적용하는 방식으로 소위 조정대상지역 분양권에 대해서는 양도소득세를 중과하는 구조다.

조정대상지역의 분양권은 양도소득세를 부과할 때는 주택 수에 포함한다. 일시적 1주택 1분양권 상태에서는 유예기간이 3년이지만 3년 내에 기존주택을 팔지 못할 경우에는 다음의 요건을 모두 충족하는 경우는 예외로 한다. 신규주택 완성 후 2년 내 그 주택으로 세대원전원이 이사하여 1년 이상 계속해서 거주하고, 신규주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 종전주택을 매도한 경우다. 또한 실무적인 차원에서 엄연히 2주택이지만 일시적 1주택 1분양권인 상태에서는 기존주택을 팔고 다시 1주택이 될 가능성이 남아있는 상황이므로 당장 취득세를 부과하지는 않는다.조정대상지역에서의 대출규제가 점점 더 강화되는 추세에 있다. 조정대상지역에서의 대출한도는 9억 원 이하의 경우 KB시세의 50%, 9억 원 초과 시 30%를 적용한다. 2주택일 경우에는 10%씩 추가로 강화된 규정을 적용한다. 즉 9억 원 이하는 KB시세의 40%, 9억 원 초과는 20%를 적용한다는 것이다. 기본적으로 KB시세의 50%가 한도이고, 2주택 이상부터는 보유 주택 수별로 10%씩 추가로 한도가 줄어들고, 이마저도 대출받은 자금으로 추가로 주택을 매수하면 대출금을 즉시로 회수 당하게 되어 조정대상지역에서의 대출한도 규제가 강화되었음을 알 수 있다.최근 규제지역 내 주택담보대출 취급 시 전입과 처분요건이 강화되고 있다. 규제지역 내 주택구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입의무가 부과된 것이다. 이와 같이 대출규제가 강화된 가운데서도 자금조달의 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 현실성이 높은 신용대출을 받을 수 있는 것이다. 현재의 높은 전세가율을 활용하여 주택 매수에 필요한 자금을 신용대출로 조달하는 방식이다. 새로 들어갈 집의 전세 임대차 존속기간이 1년 이상 남았거나 지금 당장은 아니더라도 언젠가는 주택을 마련해야겠다는 계획이 있다면 신용대출을 하루라도 빨리 받아놓는 것이 좋다. 연봉과 상관없이 신용대출 1억 원 이상으로 규제지역에서 1년 이내 주택매수 시에는 2주안에 대출금이 자동 회수되기 때문이다.

신용대출도 만기 일시상환 방식에서 원금과 이자를 함께 상환하는 방식으로 변경계획 중에 있다. 상환방식의 적용은 규제시행 전에 받은 신용대출에 대해 소급 적용되지 않고, 갱신 시에도 소급 적용되지는 않는다. 투기지역, 투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규로 구입하는 경우 전세대출 보증제한 대상에 추가되고, 전세대출을 받은 후 투기지역, 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출금 전액회수 등의 규제가 따른다. 따라서 투기과열지구 내 3억 원 미만의 미래가치를 갖춘 아파트를 매수한다든지, 조정대상지역과 비 규제지역에 선별투자를 통해 대출한도와 대출금 회수조건에 있어 보다 자유로울 수 있는 것이다.세입자의 보증금을 활용하는 방법도 있다. 세입자의 보증금을 활용하는 방식은 대출이 전혀 필요하기 않기 때문에 규제에서 보다 자유로울 수 있다. 담보대출로 주택 수를 늘리면 즉시 회수되기 때문에 1인 가구 1주택자가 활용할 수 있는 현실적인 방법이다. 본인이 살던 집을 전세주고, 세입자에게 받은 전세보증금으로 신규주택을 매수하는 형식을 취한다. 세입자의 보증금 중 극히 일부분으로 본인이 거주할 작은 월세를 구한 후 나머지는 투자하는 방식도 있다. 또 다른 방법으로는 세입자보증금으로 기존에 살던 지역보다 다소 입지적 열세에 있는 지역으로 이동해 매수 후 실거주하는 방법과 기존에 살던 지역보다 더 좋은 입지를 가진 지역에서 전세를 끼고 매수 후 따로 월세로 거주하는 등의 접근이다.

보통 주택을 구입할 때 ‘종자돈을 모아서 사야지’하는 사람들이 많다. 하지만 종자돈을 모으면 안 되는 이유가 있다. 모으는 속도보다 아파트 가격 상승속도가 더 빠르기 때문이다. 돈을 모아서 집을 사는 것 보다는 매달 상환 가능한 범위 내에서 대출을 받아 ‘선 매수 후 분할 상환’방식의 접근이 보다 현명한 선택인 것이다. 하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장