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[차호중의 재테크 칼럼]재테크 측면의 주택청약종합저축

  • 하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장
  •  |   입력 : 2021-06-04 14:15:43
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하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장
주택청약종합저축은 매월 약정납입일(신규가입일 해당일)에 월 저축금을 납입하는 적립식 상품으로 청약순위가 발생되는 혜택이 있다. 주택유형별로 청약자격을 갖추게 되면 국민주택과 민영주택 모두 청약할 수 있는 권리가 발생한다. 가입대상은 국내에 거주하는 국민인 개인이나 외국인 거주자다. 외국인 거주자는 재외국인과 외국국적 동포를 포함한 개념이다. 연령에 관계없이 가입이 가능하다.
   
적금 또는 예금 형식으로 납입가능하며 전 금융기관을 통해 1인 1계좌만 가입이 가능하다. 과거에는 청약저축, 청약부금, 청약예금으로 나뉘어 있던 것이 2015년 9월부터 주택청약종합저축으로 일원화되었다. 보통 예금적금이 예금자보호법에 따라 금융기관별로 1인당 5천만 원까지 원리금이 보장되지만 주택청약종합저축의 경우에는 예금자보호법에 의하여 보호되지는 않지만 주택도시기금의 조성재원으로 정부가 관리하고 있어 안심할 수 있다고 정의할 수 있다.

가입 시 국내에 거주하는 대한민국 국민은 실명확인증표가 필요한데 여기에는 주민등록증, 운전면허증, 여권 등이 있다. 여권번호와 여권조합번호로는 신규가 불가 하다.납입 기간은 가입일로부터 입주자로 선정된 날까지다. 만약 청약해서 당첨되었다면 계속 납입하는 것이 불가하다. 단 분양전환 되지 않는 임대주택인 영구임대나 장기 전세에 입주자로 선정된 경우에는 당첨자로 보지 않기 때문에 지속적인 납입이 가능하다.

기본적으로 월납입금은 매월 약정 납입일에 2만원 이상 50만원 이하의 금액을 10원 단위로 자유롭게 납입이 가능하다. 자유적립식으로 납입인정금액과 인정회차를 산정하는 경우 약정 납입일(신규 가입일 해당일)에 연체 없이 납입하여야 유리하다. 선납도 가능한데 정상 납입 회차에 추가하여 24회 차까지 가능하다. 예금을 담보로 대출도 가능하지만 일부 해지는 불가하며, 해지 시에는 원금과 이자를 일괄지급 받는 구조다.
   
입금하려는 금액과 납입 누계액의 합이 1500만원 이하인 경우에는 회차별 납입금액이 50만원을 초과해서 납입이 가능하다. 적용되는 금리는 변동금리로 정부 고시에 의해 변경된다. 금리 변경일을 기준으로 변경 후 이자율을 적용한다. 특이점은 가입일부터 해약일까지 가입기간에 따른 이자율이 적용된다는 것이다. 현재 적용되는 최고금리는 연 1.8%다.
   
2년 이상 가입 시 적용금리 기준으로 볼 때 2000년 초반에는 6% 가까이 형성되었는데 현재는 연 1.8% 수준이다. 연간 최대 240만원 한도 내에서 납입금액 중 40%, 96만원까지 소득공제가 가능하다. 단 조건에 부합되어야 하는데 우선 과세기간 총 급여액 기준 7천만 원 이하 근로자면서 세법에서 정하는 무주택 세대주여야 한다. 유의해야 될 점은 주택청약종합저축은 5년 내 임의로 해지하거나 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택에 당첨된 경우에는 소득공제 적용 과세기간동안 납입한 금액(연 240만원 한도)누계액의 6.6%(지방소득세 포함)의 세금이 추징된다는 것이다.
   
민영주택은 주택청약종합저축(청년우대형 포함), 청약예금, 청약부금(전용면적 85제곱미터 이하만 가능)을 통해 청약가능하고 국민주택은 주택청약종합저축(청년우대형 포함), 청약저축을 통해 청약이 가능하다. 전환제도를 활용할 수 있는데 청약저축 납입인정금액 범위 내에서 희망하는 주택규모의 청약예금으로의 전환이 가능하다. 단 청약자격을 얻기 위해서는 청약하려는 주택의 입주자 모집공고일 전일까지 청약예금으로 전환되어 있어야 가능하다. 주택청약종합저축에서 조건 충족 시 청년 우대형으로의 전환도 가능하다. 하지만 청약저축, 청약예금, 청약부금에서 주택청약종합저축(청년우대형 포함)으로 전환은 불가함을 기억하자.

과거에 가입하여 통장을 보유하고 있던 자는 조건 충족 시 기존 세금우대(9.5%)가입계좌에 한해 계좌해지 일까지 또는 일반과세 전환일 전일까지 세금우대가 적용가능하다. 단 관련 세법이 개정될 경우에는 세율이 변경되거나 세금이 부과될 수 있음은 기억하자. 과거 청약예금 가입자에 현재 적용되는 금리는 0.9%다. 하지만 일원화되면서 출시된 주택청약종합저축은 앞서 언급한 바와 같이 가입일로부터 2년 이상 유지된 경우 1.8%의 금리가 적용된다. 청약예금 가입자가 금리 면에서 유리한 주택청약종합저축으로 전환하고자 하더라도 이는 불가하다는 것이다.

주택청약을 위한 청약상품에 대한 전반적인 내용을 살펴보면 다음과 같다.

청약저축이란 국민주택기금 지원을 받는 공공주택 등 85제곱미터 이하 주택을 분양받을 수 있는 청약통장이다. 20세 이상 무주택 가구주만 가입할 수 있는 상품으로 매월 2만원부터 최고 10만원까지 5000원 이상 자유롭게 납부가능하다. 1가구 1계좌에 한하며 20세 미만 단독가구주는 가입할 수 없다. 가입 후 2년이 경과하고 월 납입금 연체 없이 24회 이상 납입하면 1순위가 되고, 6개월간 납입하면 2순위가 된다. 즉 국민주택 등을 분양받기 위해 가입하는 저축이다.

청약부금은 매월 5만 원 이상 50만 원 이하 금액을 일정기간 납입하면 85제곱미터 이하 민영주택 또는 민영건설 중형 국민주택 청약권이 부여되는 상품이다. 청약자격 발생순위를 보면 1순위의 경우는 매월 약정납입일에 납입한 자로 가입 후 2년이 경과되고 납입액이 지역별 해당 예치금액 이상이면 된다. 2순위 청약자격은 매월 약정납입일에 납입한 자로 가입 후 6개월이 경과되고 납입액이 지역별 해당 예치금액 이상이면 된다.

청약예금은 일정금액의 목돈을 정기예금으로 예치해 일정기간이 지나면 민영주택(85제곱미터 이하의 가입자는 민간건설 중형 국민주택을 포함)청약권이 부여되는 예금을 말한다. 청약부금과 마찬가지로 2년이 경과하면 1순위 청약자격이 발생되고, 6개월이 경과하면 2순위 청약자격이 발생한다. 20세 이상이면 1인 1계좌 가입이 가능했다.
   
기존의 청약기능은 그대로 유지하면서 우대금리와 이자소득 비과세 혜택을 통해 청년층의 주거안정과 목돈마련의 기회를 준다는 특징이 있는 청년 우대형 주택청약종합저축에 대해서도 살펴보자. 2018년 7월 31일 출시된 상품이다.

청년 우대형 주택청약종합저축은 일정자격 충족 시 우대이율 연1.5%를 더해 최고 연3.3%와 비과세 혜택이 추가되는 주택청약종합저축으로 올해 말(2021.12.31)까지 가입이 가능하다. 전환신규도 가능한데 가입 및 전환대상은 만 19세~만 34세 이하의 연 3천만 원 이하 신고소득자다. 소득에는 근로소득, 사업소득, 기타소득을 포함한다. 가입 시 직전년도 ‘소득확인증명서’의 제출과 가입자 본인이 무주택이며, 가입일 기준 3개월 이상 연속해서 세대주이거나 3년 이내 3개월 이상 세대주가 되거나 가입자 본인이 무주택세대의 세대원인 요건을 갖추면 된다.
   
여기다 가입(전환) 후 2년 이상 유지된 계좌로 직전연도 총 급여액 3천만원 이하 근로자, 종합소득금액 2천만 원 이하 사업소득자이고, 이자. 배당소득이 2천만 원을 초과하는 금융소득종합과세 대상자가 아닌 경우 납입금액 5천만 원을 한도로 이자소득 500만원(납입금액 연 600만원 한도)에 대해 비과세 적용도 받을 수 있다. 무주택 기간에 따라 가입(전환)일로부터 최대 10년 동안 적용이 가능하다.
   
정리하자면 주택청약종합저축은 청약하려는 지역에 따라 6개월에서 2년 이상의 기간을 필요로 한다. 가입기간만 보는 것이 아니라 실제 납입 횟수도 6회에서 24회 이상 채워야 한다. 국민주택의 경우 납입금액을 10만원으로 추천하는 경우가 많은데 이는 청약순위 경쟁에서 청약하려는 아파트의 면적에 따라 납입횟수가 많거나 납입총액이 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식에 따른 것으로 보인다. 미성년자의 경우에는 성인이 되기 전에는 24번 이상 넘게 납입하였더라도 24번까지만 납입한 것으로 인정해 주는 것은 기억해야 된다. 청약통장은 나이제한에 관계없이 누구나 개설 가능하지만 납입횟수 면에서 무한정 인정되지는 않는 셈이다. 하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장
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